住宅ローン残債がある家は売却できる？手続きの流れをわかりやすく解説

住宅ローン残債ありの家を売却できる条件とは

住宅ローンを利用して住宅を購入すると、多くの場合、その住宅や土地には金融機関の抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関が優先的に売却代金から返済を受けるための権利です。
そして住宅を売却して所有権を移転するためには、通常、この抵当権を抹消することが前提となります。
法務局でも、住宅ローン完済などに伴い抵当権抹消登記の申請を行う必要があることが案内されており、残債がある状態で売却する場合も、この点を踏まえて条件を整理することが重要です。

住宅ローン残債ありの売却が可能かどうかを判断するうえで、よく用いられる考え方がアンダーローンとオーバーローンの違いです。
売却予定価格が住宅ローン残高以上で、売却代金から完済できる状態が、いわゆるアンダーローンの目安とされます。
一方で、住宅ローン残高が売却価格を上回り、売っても残債を返しきれない状態がオーバーローンであり、この場合は不足分の自己資金や別ローンなど、追加の返済原資を用意できるかどうかが売却可否の大きな条件となります。

ただし、収入の減少などにより返済の継続が難しく、オーバーローンで不足分の用意も困難な場合には、任意売却という選択肢が検討されます。
任意売却とは、金融機関など抵当権者の同意を得たうえで、市場価格に近い価格で売却し、その代金を返済に充てる手続きです。
住宅金融支援機構でも、返済継続が困難なときに融資住宅等の任意売却を行い、売却代金から仲介手数料や抹消登記費用などを控除しつつ、残債務の圧縮や延滞損害金の減額について相談できる仕組みを用意しており、このような制度を活用できるかどうかも、残債あり売却の重要な条件になります。

残債あり住宅を売却する全体の手続き・流れ

まず行うべき手続きは、現在の住宅ローン残高の正確な確認です。
金融機関から直近の残高証明書を取り寄せ、繰上返済の可否や完済に必要な金額も併せて確認します。
そのうえで、売却の希望時期や今後の返済見通しを整理し、金融機関の窓口や相談窓口で売却予定があることを伝えて相談します。
返済の遅延がある場合や任意売却の可能性がある場合は、早めに住宅金融支援機構等の案内を参考にしながら方針を検討することが重要です。

売却活動に入る際は、まず査定結果を基にした売出価格の検討と、媒介契約の締結が流れの起点になります。
その後、広告や内見対応などの売却活動を行い、購入希望者からの申込みを受けて条件交渉を進めます。
条件がまとまった段階で、重要事項説明、売買契約書の読み合わせ、手付金の授受などを行い、正式に売買契約を締結します。
国土交通省の資料では、価格査定から媒介契約、重要事項説明、売買契約締結という順序が一般的な流れとして示されています。

売買契約後は、決済・引渡し日に向けて具体的な準備を行います。
決済当日は、買主から残代金が支払われ、その資金を用いて住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類の交付を受けるのが通常の流れです。
同時に、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記の申請を行い、売主は物件の鍵や関係書類を買主に引き渡します。
法務省や地方公共団体の案内でも、残代金の決済と抵当権抹消、物件引渡し、登記申請が同じタイミングで行われることが一般的な手続きとして示されています。

オーバーローン時の売却手続きと任意売却の流れ

売却価格より住宅ローン残高が多い状態では、まず不足額がおおよそいくらになるかを把握することが重要です。
具体的には、金融機関の残高証明や返済予定表で残債を確認し、売却に伴う仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引いたうえで、手元に残る売却代金と比較します。
この差額が自己資金で一括返済できる範囲かどうかにより、通常の売却で進められるか、任意売却など別の方法を検討すべきかが見えてきます。

不足額を自己資金だけで補えない場合は、早い段階で金融機関に相談し、任意売却を含めた解決策の可否を確認することが大切です。
住宅金融支援機構では、返済の継続が困難になった場合、任意売却の申出書提出後に物件調査や価格査定を経て、売出価格を債権者が確認する手順が案内されています。
このように、売却代金で完済できない前提であっても、所定の手続きに従い、債権者の同意を得ることで、通常の不動産取引に近い形で売却を進められる可能性があります。

任意売却を選択する際は、金融機関など債権者への申し出から承諾取得までの流れを理解しておくと安心です。
一般的には、任意売却に関する申出書の提出後、物件調査や価格査定、売出価格の決定、販売活動、購入希望者の条件確認を経て、抵当権抹消に応じるかどうかの審査が行われます。
そのうえで、債権者が抵当権抹消を承諾してから売買契約締結と代金決済に進むため、各段階で必要な書類や期限を事前に確認し、手続きが滞らないよう準備を進めることが重要です。

任意売却後も残る債務は、原則として返済義務がなくなるわけではないため、今後の返済条件を無理のない内容に見直してもらえるかどうかがポイントになります。
住宅金融支援機構などでは、任意売却後の残債務について、状況に応じて延滞損害金の減額や分割返済の相談に応じる場合があるとされています。
また、専門機関等の情報では、月々の収入や生活費を踏まえた少額の分割返済が合意される事例も紹介されており、債権者と誠実に交渉し、生活再建が可能な返済計画を一緒に検討していく姿勢が大切です。

残債あり売却で押さえたい税金・費用とトラブル予防策

まず、残債がある自宅を売却する際には、売却代金から住宅ローン残債を返済するだけでなく、さまざまな税金や費用が差し引かれることを押さえておく必要があります。
代表的なものとしては、売買契約書に貼付する印紙税、司法書士へ支払う登記関連費用、仲介会社へ支払う仲介手数料などがあります。
また、住宅を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として所得税と住民税が課税される可能性があります。
これらをあらかじめ見込んだうえで資金計画を立てることが、残債あり売却を安全に進めるための第一歩です。

売却時にかかる諸費用のうち、抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産の個数ごとに原則として1件あたり1,000円とされています。
抵当権抹消登記はローン完済と同時に行うのが一般的であり、登記申請は司法書士に依頼することが多いため、登録免許税に加えて司法書士報酬も必要になります。
また、売却を仲介依頼した場合の仲介手数料には、宅地建物取引業法にもとづく上限額と計算方法が定められています。
このように、公的な基準がある費用は目安を把握しつつ、個別見積書で総額を確認しておくことが大切です。

残債あり売却では、ローン完済額と売却代金、諸費用の見込みを正確に把握できていないことから、決済直前に自己資金不足が判明するトラブルが生じやすくなります。
事前に金融機関から完済予定額の書面を取り寄せ、売却見込み価格と諸費用を一覧にし、不足額が出ないかを早い段階で確認することが重要です。
また、決済日までに抵当権抹消に必要な書類がそろわない場合、引渡しが遅れるおそれがあるため、金融機関や司法書士との日程調整を余裕をもって行う必要があります。
疑問点や不安な点があるときには、契約締結前に必ず書面を見ながら説明を受けることで、後日の認識違いを予防できます。

売却後については、その年の確定申告の要否を確認し、必要な場合は申告期限までに手続きを行うことが欠かせません。
自宅の売却で利益が出た場合には、長期・短期の所有期間区分ごとの税率や、特別控除などの適用要件を国税庁の案内で確認したうえで、譲渡所得の計算を進めることになります。
また、売買契約書や領収書、ローン完済証明書、登記関係書類などは、将来の税務調査や再度の売買に備えて一定期間保管しておくことが大切です。
売却が完了しても、税金と書類管理の手続きを最後まで丁寧に済ませることで、残債あり売却を安心して終えることができます。

まとめ

住宅ローン残債があっても、条件を押さえれば売却は十分可能です。
アンダーローンかオーバーローンかの見極めと、金融機関への早めの相談がスムーズな手続きの第一歩になります。
売却代金の受け取りからローン完済、抵当権抹消、必要な税金や諸費用の確認まで、一連の流れを事前に理解しておくことが安心につながります。
当社では、お客様の残債状況や今後の生活設計を丁寧に伺い、任意売却を含めて最適な売却方法をご提案いたします。
「うちの場合はいくらで売れて、どのような流れになるのか」を具体的に知りたい方は、どうぞお気軽にご相談ください。