不動産売却時の媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点を解説

土地や建物を売るときは、個人間のやり取りではなく、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
仲介を依頼せず、ご自身で買主を探すことも可能ですが、プロならではの販売戦略でスムーズな成約を目指せます。
では、媒介契約とは一体どのようなものなのでしょうか？
今回は不動産売却時の媒介契約とはなにか、メリットや注意点について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の媒介契約とは？

まずは、媒介契約とはなにか、種類とともに解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に買主を探してもらうときに結ぶ契約の一つです。
先述のとおり、不動産売却において個人で買主を探すのは難しいため、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。
契約の締結によって販売活動を代わりにお願いし、買主を探すというわけです。
仲介の依頼を受けた不動産会社は、成約に向けてさまざまな販売活動をおこないます。
自社のホームページに物件情報を記載したり、ポスティングチラシを作成したり、状況によってはオープンハウスを実施することもあるでしょう。
くわえて、販売活動の内容や契約期間、報酬（仲介手数料）の金額などを、売主と取り決めた契約となります。
この契約によって、仲介業務に関するトラブルや意見の食い違いを防止でき、安全に不動産売却をおこなうことが可能です。
また、媒介契約には次に解説する3つの種類があります。

種類1：一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
ご自身で買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに直接契約できる、自己発見取引も可能となります。
不動産会社専用の物件情報サイトである、レインズへの登録が任意となり、販売状況の報告も義務ではありません。

種類2：専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
ただし、自己発見取引は可能となるので、ご自身で買主を見つけた場合は取引することができます。
専任媒介契約では、レインズへの登録が義務化されています。
不動産会社は契約を締結した翌日から7営業日以内に、売却する不動産の情報をレインズに登録しなければなりません。
また、売主への販売状況の報告を、14日に1度以上おこなう必要があります。

種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
ご自身で買主を見つけて取引する、自己発見取引も不可となります。
レインズへの登録は、契約を締結した翌日から5営業日以内です。
販売状況の報告も、7日に1度以上と、専任媒介契約よりも制限が強くなるのが特徴です。

不動産売却における媒介契約のそれぞれのメリット

続いて、媒介契約それぞれを比較したときの、メリットについて解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、下記のとおりです。

●買主を幅広く探せる
●より良い条件で売却できる
●物件の情報を公にせずに販売活動をおこなえる

メリットとしてまず挙げられるのが、買主を幅広く探せることです。
一般媒介は、1社以上に仲介を依頼できるため、より多くの方に物件の存在をアピールできます。
また、複数の購入希望者が現れたとき、より良い条件の方を選べることもメリットの一つです。
値下げの有無や希望の引き渡し日など、ご自身の都合の良い買主を選んで契約することができます。
さらに、一般媒介契約なら、物件の情報を公にせずに販売活動をおこなうことも可能です。
先述のとおり、レインズへの登録義務が生じないため、ほかの不動産会社に物件の情報が流れにくくなります。
近隣の方に気づかれないように売却したいときも安心です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、下記のとおりです。

●不動産会社が積極的に販売活動をしやすい
●進捗状況がわかりやすい

メリットとしてまず挙げられるのが、不動産会社が積極的に販売活動がしやすいことです。
先述のとおり、専任媒介契約は1社にしか仲介を依頼できません。
そのため、成約に至れば報酬を得ることができます。
不動産会社の報酬である仲介手数料は、成約したときに発生する費用です。
一般媒介契約の場合、ほかの不動産会社が買主を見つければ報酬を得られないことになります。
利益を得られる専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて積極的な販売活動が期待できるでしょう。
また、進捗状況の報告も義務となるので、売却したい土地や建物がいまどのような状態なのかを、把握できることもメリットです。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、下記のとおりです。

●やり取りが楽なので忙しいときでも安心
●進捗状況をより詳しく把握できる

メリットとしてまず挙げられるのが、やり取りが楽なことです。
専属専任媒介契約の場合、1社としか媒介契約を締結できず、かつ自己発見取引も不可となります。
やり取りをするのは不動産会社のみとなり、忙しいときでも販売活動が進めやすいです。
また、専任媒介契約よりも進捗状況の報告の頻度が多くなります。
反響の有無や内覧の数などを、1週間に1回以上チェックできるので安心です。

不動産を売却する際の媒介契約の注意点

最後に、不動産を売却する際の、媒介契約の注意点について解説します。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約の注意点は、不動産会社とのやり取りが大変になることです。
1社以上と契約を締結するため、頻繁なやり取りが必要となります。
また、土地や建物の売却時は、購入前に内見をおこなうのが一般的です。
1社以上に仲介を依頼しているがゆえに、内見の日がバッティングしてしまうこともあるでしょう。
内見のスケジュールを組むのが大変になることは、一般媒介契約を選ぶ場合の注意点となります。
多ければ良いということではないので、多くても3～4社ほどに絞るのがおすすめです。
報酬を得られることが保証されていないため、広告を出したり販売活動をおこなったりすることにも、消極的になりやすいといえます。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約の注意点は、1社にしか依頼できないため、成約に至るか否かがその不動産会社に依存しやすいことです。
状況によっては、売却の期間が長引いてしまうこともあります。
買主が見つからなければ、売却価格を下げる必要も出てくるでしょう。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約の注意点は、ご自身で買主を見つけても、個人間で取引できないことです。
もし知人や親族に買いたいという方が現れた場合、必ず不動産会社を介さなくてはなりません。
3つ種類のなかでもっとも制限が多い、契約の種類となります。

スムーズに土地や建物を売るならどれを選ぶべき？

スムーズに土地や建物を売るなら、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
報酬が保証されていないのは、弊社のような不動産会社にとってリスクとなります。
専任系の媒介契約なら、販売活動にも力を入れやすく、早期の成約に向けて動きやすいです。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社に売却のサポートを依頼するときに締結する契約のことで、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
それぞれ異なる特徴やメリットがあり、売却の目的に合わせて選ぶことがポイントです。
スムーズに売りたい場合は、不動産会社が積極的に販売活動をおこないやすい専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめといえます。