不動産売却における必要書類は？タイミングごとにご紹介

不動産売却は、個人の権利を譲渡する重要な取引であるため、さまざまな必要書類があります。
一方で、一口に必要書類といっても、実際に必要になるタイミングはさまざまです。
今回は、不動産売却における必要書類を売却前、契約締結時、決済の3つのタイミングに分けてご紹介します。

不動産の売却前における必要書類

不動産の売却前には、その不動産がどのような物件なのか、通常どおり売却できる物件なのかを表す書類が必要になります。
不動産会社としても、その不動産の基本情報や、法律に則って建てられている物件かどうかが分からなければ、売却できないためです。
さらに、売却する不動産については、実際に自分の持ち物であることを証明する必要があります。

不動産の基本情報を表す必要書類

売却前には、不動産会社や購入希望者に、不動産の基本情報について知ってもらうための書類が必要になります。
たとえば、建物の間取りを示した間取り図や、敷地の境界線などを示した測量図です。
こうした書類は、原則として、売主がその不動産の取得時から保管しているはずの書類になります。
また、不動産会社と共同で用意する書類として、その不動産にある付帯設備を記載した付帯設備表も作成しなければなりません。
さらに、売却する不動産がマンションなどの集合住宅であるならば、そのマンション全体の管理規約も必要になります。

不動産が法律に適合していることを表す必要書類

不動産の売却前には、該当の不動産が建築基準法などの法律や条例に則って建築されていることを証明する必要があります。
売主が保管しているはずの建築確認済証や検査済証があれば、設計や建設の段階で適法であったことを証明することが可能です。
これらの書類は紛失時に再発行できませんが、該当の不動産がある自治体で、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらえます。
また、査定の際に、その不動産が新耐震基準に適合していることを証明する書類があると、査定額を引き上げられる可能性があります。

不動産の権利者を証明する必要書類

不動産を売却する際は、その不動産が自分の所有物であると証明する必要があります。
そのため、該当の不動産を購入した際の売買契約書などが必要です。
また、固定資産税の計算などのために、固定資産税納税通知書なども用意しておきましょう。
売主自身の身元を証明するには、免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類も必要になります。

不動産売却の売買契約締結時における必要書類

売買契約締結時は、売主から買主に不動産そのものや、所有権を引き渡すための書類が必要です。
とくに、売買契約締結に際しては、その手続きをおこなうのが所有者本人であること、事前に説明した不動産の状況に誤りがないことを証明する必要があります。

不動産の登記済権利証

売買契約締結時には、該当の不動産が自分のものであることを証明する必要があります。
その際に証明として使えるのが、所有権移転登記によって、自分が名義人になったことを示す登記済権利証です。
この書類を所有していること、登記識別情報を取得していることが、その不動産の所有者であることを証明します。
権利証は、買主の方に所有権を移転する際にも必要になるため、手続きが終わるまで保管しておく必要書類です。

買主に引き渡すための必要書類

不動産の売買契約を締結する際は、買主の方にいくつかの書類を引き渡しておく必要があります。
一戸建て住宅とマンションのどちらであっても、固定資産税納税通知書や設備の取扱説明書などは用意が必要です。
売却する不動産が一戸建て住宅であれば、測量図や建築確認済証、近隣の土地所有者との覚書などを用意する必要があります。
マンションであれば、分譲時のパンフレットや管理規約、マンションの管理費や修繕積立金の確認書などが必要です。
これらの書類は、まず売買契約締結直前の重要事項説明で、買主の方に確認してもらいます。
実際に書類を引き渡すのは、物件を引き渡す時点になるケースが多いでしょう、

本人確認のための必要書類

売買契約を締結する際は、その場にいる方が売主自身であることを証明する書類が必要です。
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、顔写真がついている書類が求められます。
なお、不動産が共有名義になっており、売主に当たる方が複数人いるのであれば、全員分の書類が必要です。
さらに、売主となる方全員の実印と印鑑証明書も用意する必要があります。
印鑑証明書は住所地の役所で取得できますが、取得するためには事前に実印を登録しておかなければなりません。
登録さえしておけば、マイナンバーカードを利用して、コンビニエンスストアなどで取得することが可能です。
ただし、取得後は3か月で期限が切れるため、注意しなければなりません。

不動産売却の決済における必要書類

不動産売却における決済は、買主から売却代金を受け取って、不動産そのものや関連書類を引き渡すフェーズです。
そのため、不動産の状態を示す書類や権利関係の書類など、必要書類を持参する必要があります。
また、引き渡しの際は不動産の所有権移転登記をおこなうため、登記に必要な書類も用意しなければなりません。

決済における引き渡しの必要書類

引き渡しの際は、固定資産税納税通知書など、売主の方が保管していた不動産に関するほとんどの書類が必要になります。
また、書類とともに、マンションや一戸建てなど不動産の鍵も引き渡さなければなりません。
不動産を取得した際に得た鍵以外に合鍵を作成したのであれば、それも漏らさず買主に渡しましょう。

決済における所有権移転登記ための必要書類

不動産売却で買主の方に不動産の所有権を引き渡すためには、所有権移転登記が必要です。
所有権移転登記の際は、不動産の登記済権利証や固定資産評価証明書などが必要になります。
印鑑証明書や本人確認書類なども必要であり、手続きを司法書士などに依頼するのであれば、委任状が欠かせません。
なお、所有権移転登記の際に、不動産に設定されている抵当権を抹消するのであれば、抵当権抹消登記用の書類を用意する必要があります。
抵当権の抹消登記に必要な書類については、債務を完済した際に金融機関が用意するため、保管しておかなければなりません。
さらに登記の際は、住民票の写しを取得して持っていく必要があります。

各所への報酬

売却代金の決済と不動産の引き渡しは、手続きを依頼したさまざまな機関への報酬を支払う場でもあります。
そのため、不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬を用意しておかなければなりません。
不動産会社への仲介手数料は、不動産の売買契約締結の際に半分支払うケースがほとんどです。
そして、残りの金額を不動産の引き渡し時に不動産会社に支払います。
仲介手数料や司法書士への報酬は現金で支払う必要があるため、必要な金額を用意しておきましょう。

決済終了後の手続きと必要書類

不動産の引き渡しが終了し、売却代金を受け取ったら、翌年2月から3月までの間に確定申告が必要です。
確定申告の際は、不動産売却で生じた所得や取得費、譲渡費用を証明する書類が必要になります。
売却の際と購入の際の売買契約書には、不動産の価格が書かれているため、書類として有効です。
さらに、特例や控除を利用する際は、利用要件に当てはまることを示す書類も求められます。

まとめ

不動産を売却する際は、その不動産がどのような物件なのか、基本的な情報を示す書類が必要です。
また、売却する不動産が自分の所有物だと証明できなければ、売却手続きは進められません。
書類はほとんど買主の方に引き渡す必要があり、一部不動産の所有権移転登記や売却後の確定申告でも求められます。