不動産を売却する際の現状渡しとは？メリットやデメリットをご紹介

不動産を売却する際の契約内容はその契約ごとに異なりますが、なかには現状渡しをおこなう契約もあります。
現状渡しは、売主にとってさまざまなメリットがありますが、少なからず買主にもメリットがある売却方法です。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、現状渡しのメリットやデメリットについてご紹介します。

不動産売却における現状渡しとは

不動産売却における現状渡しとは、不動産を現在の状態のまま買主に引き渡す契約のことです。
つまり、改修やリフォームを一切おこなわずに売却する方法を指します。
通常、古い不動産は劣化が進んでおり、そのままの状態では売却するのが難しいです。
そのため、悪くなっている部分を修繕したり、リフォームやリノベーションをおこなって、設備や内装などをきれいにしたりして売り出します。
こうした売却への準備には、お金も時間もかかるため、売主の方の経済状況やスケジュールによっては難しいこともあるでしょう。
そのようなケースでは、売主と買主が相談したうえで現状渡しを選択し、劣化や瑕疵もそのままに売却するのです。

現状渡しと契約不適合責任

現状渡しを選択すると、買主が現状に納得している状態に限り、契約不適合責任が発生しなくなります。
契約不適合責任とは、売却する不動産について契約前に説明した状態を引き渡しまで持続させる売主の責任です。
通常の不動産売却では、売却前に説明した状況と引き渡し後の状況が食い違い、それによって買主が不利益を被ると売主に対する損害賠償請求がおこなわれる可能性があります。
ただし、現状渡しの不動産売却で契約不適合責任を問われないようにするためには、契約書に契約不適合責任免責特約を入れておかなければなりません。
また、契約不適合責任免責特約を入れたら、すべての契約不適合責任が免責されるわけではなく、引き渡し後に初めて見つかった建物構造の欠陥や設備の重大な不具合など、契約不適合にあたる事例に限られます。

告知義務は残る

現状渡しを選択しても、不動産の現状に対する告知義務は残ります。
告知義務とは、売却する不動産に買主の不利益になりそうな瑕疵などがある際に、それを伝えておかなければならないとする義務です。
雨漏りやシロアリ被害などの建物の安全性に関わる瑕疵、周辺にあるトラブルや嫌悪施設の有無などが瑕疵にあたります。
これらの瑕疵があることを知っていながら告知しないでいると、契約が白紙になったり賠償請求を受けたりする可能性があるのです。
売却を依頼する不動産会社にも正直に瑕疵の有無を伝え、そのうえで現状渡しを選択する必要があります。

不動産売却で現状渡しを選択する売主と買主のメリット

現状渡しで不動産を売却すると、売主にとってはさまざまなメリットがあります。
その一方で、買主にも現状渡しに応じるだけのメリットがあり、売主と買主の合意によって不動産売却が成立するのです。

売主側のメリット

現状渡しで得られる売主側のメリットは、不動産売却にかかるコストを大幅に下げられることです。
本来、古くなって劣化した不動産を売却するためには、修繕やリフォームが必要になります。
修繕やリフォームには高額な費用が必要になるため、経済的な余裕がないと売却までこぎつけるのが難しいです。
現状渡しであれば、そうした工事が必要ないため、売却までのコストを下げられます。
また、現状渡しで工事をおこなわずに売却すれば、早期売却できる可能性が高いです。
修繕やリフォームは工事の内容にもよりますが、一定の工事期間が発生するため、その間は売却できなくなります。
現状渡しであれば、その工事期間を短縮できるため、早めに売却できる可能性が高まるのです。
なお、不動産を個人に売却するのではなく、不動産会社による買取を利用すると、原則として責任を問われないことも少なくありません。
不動産会社はその不動産を買い取るにあたって、調査をおこなったうえで価格を付け、納得して買い取るからです。

買主側のメリット

現状渡しは、売主側にばかりメリットがあるように思われがちですが、実際には買主側にもいくつかメリットが存在します。
そのひとつが、通常の不動産よりも安く購入できる可能性が高いことです。
修繕やリフォームがおこなわれていないため、購入後に買主の方自身がリフォームを実施する必要があり、その分価格が割引される可能性があります。
また、見たままの状態の不動産を購入できるため、リフォームをするための計画を立てやすくなるでしょう。
最初から自分好みにリフォームをするつもりで不動産を探している買主の方にとっては、現状渡しのほうが都合が良いケースもあります。

不動産売却で現状渡しを選択する売主と買主のデメリット

現状渡しで売主が得られるメリットは大きいですが、デメリットもいくつか存在します。
そのため、現状渡しを選択する前にデメリットについても把握しておくことが大切です。
また、買主の方にとっても、現状渡しにはいくつかのデメリットが存在します。

売主側のデメリット

現状渡しを選択する際に、売主が気を付けなければならないのは、契約不適合責任が完全になくなるわけではない点です。
現状渡しによって不動産を修繕しないまま売却するとしても、まずはその不動産がどのような状況なのかを確認したうえで書面化する必要があります。
そのため、専門家に調査を依頼するホームインスペクションなどを実施し、雨漏りやシロアリ被害の有無などをチェックしなければなりません。
売主が知っている不動産の瑕疵については余さず伝える必要があるため、その部分に手間やお金がかかる可能性はあります。
また、残っている家財道具についてはそのまま引き渡すことはできず、売主が処分しなければなりません。
家財の種類によっては、粗大ゴミや特殊な処理が必要なゴミに分類され、処分費用がかかるケースがあります。
くわえて、現状渡しは基本的に売却価格が通常の不動産の相場よりも安くなってしまうことが多いです。
本来であれば、必要な修繕やリフォームをしないまま売却するため、買主がリフォームにかける分の費用を下げる必要があります。
一方で、価格が安いからこそ買主からの興味を惹ける可能性があり、悪いことばかりではありません。

買主側のデメリット

現状渡しによって買主が受けるデメリットは、すぐに入居できるとは限らないことです。
古い不動産は劣化が進んでおり、設備の故障などが見られることもあります。
不動産を購入した方は入居する前にそれらを修繕する必要があり、工事に費用や時間がかかるのです。
また、設備に故障が発覚した際に、売主に逐一確認の連絡を入れる必要があるなど、購入後もさまざまな手間がかかります。
現状渡しの不動産については、売主側がすでにホームインスペクションを実施しているケースが多いものの、改めて買主がインスペクションを要請することも珍しくありません。
そのようなケースでは、売主側も要請を受け入れて再度インスペクションを実施したほうが売れる可能性が高まります。

まとめ

不動産売却における現状渡しは、不動産の瑕疵を修繕しないまま買主に引き渡す契約です。
売主にとっては売却にかかるコストを削減して売却できる契約であり、買主にとっては安価に不動産を購入できる契約になります。
一方で、売主側の契約不適合責任が一切なくなるわけではなく、買主は購入後に修繕工事をしなければならない可能性が高いです。