不動産を売却する際にかかる税金とは？譲渡所得税の計算や節税方法も解説！

不動産を売却するときは、さまざまな税金がかかります。
事前に税金の種類や税額の目安などを把握しておくと、支払いに備えることができるでしょう。
そこで、不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却時に発生する税金について解説します。
高額になる可能性がある譲渡所得税の計算方法や節税方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産を売却する際にかかる税金の種類と税額の目安

不動産を売却すると、まとまったお金を得られます。
ただし、売却の際はさまざまな種類の税金が発生するので、出ていくお金についても把握しておいたほうが良いでしょう。
不動産売却の際に発生する可能性があるおもな税金は、印紙税と登録免許税、譲渡所得税の3種類です。
これらの税金の概要や税額の目安などを、それぞれ確認しておきましょう。

不動産売却時に発生する税金の種類①印紙税

印紙税は、課税文書を作成する際にかかる税金です。
不動産売却の際は、売買契約書を作成するときに課されます。
印紙税の税額は、契約書に記載された売買価格に応じて段階的に定められています。
税額の目安は、一般的な住宅であれば5,000円～3万円ほどでしょう。
なお、売買契約書を売主と買主が1通ずつ所有する場合は、2通分の印紙税がかかります。

不動産売却時に発生する税金の種類②登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際にかかる税金です。
不動産を売却するときは、抵当権抹消登記が必要な場合に発生します。
抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
購入時に住宅ローンを利用した不動産には抵当権が設定されますが、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されません。
抵当権が設定されている不動産は、基本的に売却できないので、売却前に抹消する必要があります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
一戸建てで土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、合計2,000円がかかります。

不動産売却時に発生する税金の種類③譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得に課される3種類の税金の総称です。
譲渡所得とは、不動産売却によって生じた利益のことであり、所得税と復興特別所得税、住民税が課されます。
税額は、譲渡所得の金額や不動産の所有期間などによって変わり、場合によっては高額になる可能性があるので注意しなくてはなりません。
また、譲渡所得が生じた場合は、不動産売却の翌年に確定申告が必要なことにも注意が必要です。
なお、不動産を売却しても譲渡所得が生じなかった場合は、譲渡所得税は発生しません。

不動産売却後にかかる税金である譲渡所得税の計算方法

先述のとおり、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合は譲渡所得税が課されます。
そのため、不動産を売却したら、譲渡所得が生じたかどうかを確認する必要があります。
また、譲渡所得税の税額を確認して納税に備える必要もあるでしょう。
そこで、譲渡所得と譲渡所得税の計算方法をそれぞれ確認しておきましょう。

譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額には不動産の売却価格、取得費には不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用には売却する際にかかった費用を入れて計算しましょう。
この計算結果がプラスになった場合は譲渡所得が生じたことになり、マイナスの場合は生じなかったことになります。
なお、売却した不動産が建物の場合は、取得費から減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費とは、時間の経過とともに減少した建物の価値のことであり、計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の用途や構造によって変わります。
たとえば、マイホームなどの非事業用の場合、木造は0.031で鉄筋コンクリート造は0.015です。
売却した不動産が建物の場合は、償却率などを調べて減価償却費を計算し、取得費から差し引いて譲渡所得を算出しましょう。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は売却した不動産の所有期間によって変わり、5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63％、5年を超える長期譲渡所得の場合は20.315％です。
譲渡所得の金額が同じでも、所有期間によって税額が2倍近く変わるので注意しましょう。
なお、所有期間は不動産を売却した年の1月1日までをカウントします。
たとえば、2018年5月1日に購入した不動産を2023年5月31日に売却した場合は、短期譲渡所得の税率になります。
普通に数えると5年を超えていますが、長期譲渡所得ではないので、思い違いをしないように気を付けましょう。

不動産売却後にかかる税金である譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税は高額になる可能性のある税金ですが、工夫次第で節税が可能です。
とくに押さえておきたい3つの節税方法について、それぞれ確認しましょう。

譲渡所得税の節税方法①特例を利用する

譲渡所得税を節税するためには、譲渡所得をできるだけ減らすことが有効です。
譲渡所得を大きく減らす方法には、特例を利用する方法があります。
マイホームを売却した場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
つまり、3,000万円までの譲渡所得には税金が課されないので、大きな節税になるでしょう。

譲渡所得税の節税方法②取得費と譲渡費用をもれなく含める

譲渡所得を減らすためには、取得費と譲渡費用をもれなく含めることも有効です。
取得費には、不動産の購入代金や建物の建築費、購入時に支払った仲介手数料や税金などが該当します。
譲渡費用に該当するのは、売却時に支払った仲介手数料や税金、売却するためにおこなった測量費や建物の解体費用などです。
ほかにも該当する費用があるので、細かく確認してもれなく含めましょう。
なお、不動産の購入から年月が経っていると、購入額のわかる資料が見つからないことがあるかもしれません。
その場合は、売却価格の5％を概算取得費にすることができます。
ただし、概算取得費は本来の取得費よりも少なくなるため、譲渡所得が多くなって譲渡所得税の負担が大きくなるでしょう。
そのため、購入額がわかる資料はできるだけ探しましょう。

譲渡所得税の節税方法③売却するタイミングを考える

譲渡所得税を節税するためには、売却のタイミングを考えることも大切です。
売却のタイミングでとくに考えるべきなのは、不動産の所有期間です。
先述のとおり、譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって変わり、所有期間が5年を超えてから売却したほうが節税できるでしょう。
また、売却した不動産が所有期間10年を超えている自宅の場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の金額が6,000万円以下の部分の税率が14.21％になるので、さらに税額を抑えられます。

まとめ

不動産売却の際に発生する可能性がある税金は、印紙税と登録免許税、譲渡所得税の3種類です。
譲渡所得税は、不動産売却によって利益が生じた際に課される税金で、場合によっては高額になる可能性があります。
ただし、特例の利用などによって節税できるので、可能な方法を実践して負担軽減につなげましょう。