空き家を売りたい！2種類の売却方法と売却に必要な費用を解説

空き家を所有しているものの、活用方法が見つからないため、売却を検討している方はいるでしょう。
そのままの状態で売却するか、それとも解体してから売り出したほうが良いか、どちらの方法を選ぶべきかわからず、お困りかもしれません。
今回は、空き家を売りたい方向けの情報として現状のまま売り出す方法と更地にして売却する方法、そして売却に必要な費用を解説します。

空き家を現状のまま売りたい場合の売却方法

空き家を現状のまま、何も手を加えずに売りたいのであれば、古家付き土地として売却するのがおすすめです。

古家付き土地での売却とは

古家付き土地とは、築年数が経過した空き家を解体せず、現状のまま土地をメインとした不動産のことです。
売却時には古家付き土地のほかにも、上物付き土地あるいは「土地※現況古家あり」などと広告に掲載されることがあります。
空き家を古家付き土地として売却するケースとしては、空き家に価値がないとみなされた場合が挙げられます。
住宅は建物構造によって法定耐用年数が異なり、木造住宅に設定されている法定耐用年数は22年です。
法定耐用年数を超えた住宅は、税法上の減価償却では価値が尽きた扱いになるものの、建物の状態や地域などによっては不動産市場で買い手がつく場合もあり、一概に価値がないわけではありません。
現状のまま売り出しても空き家自体に経済的価値がなく、土地だけに価格を設定して土地を購入したい方向けに売り出す場合の売り方が古家付き土地なのです。

売りたい空き家を古家付き土地として売却するメリット

空き家を古家付き土地として売却するメリットは、解体費用を負担せずに済む点です。
解体工事にかかるコストを反映する必要もないため、売り出し価格が抑えられ、売却価格の安さを買主にアピールできます。
メリットとしては、空き家を現状のままで売り出すと、固定資産税の負担が軽減される点も大きなポイントです。
一般的には、空き家がある土地は「住宅用地の軽減措置特例」の適用対象となり、固定資産税として納める金額が通常の3分の1～6分の1に減額されます。
ただし、老朽化や管理状態によって特定空家等に認定されると、この軽減措置が適用されない場合もあるため注意が必要です。
また、場合によっては低金利型の住宅ローンやリフォームローン、建て替え前提のローンなどを利用できる可能性があるため、買主にとって資金計画を立てやすい面があることもメリットのひとつです。
ただし、ローンの種類や金利は金融機関ごとに異なり、築年数や建物の状態などによっては融資基準を満たさず利用が難しい場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

売りたい空き家を古家付き土地として売却するデメリット

古家付き土地として空き家を売却するデメリットは、売買契約の締結まで時間がかかりやすい点です。
経年劣化が進んでいるなど、空き家の状態が良くないと買主の印象も悪くなり、売却活動が長期化するおそれがあります。
古家付き土地として現状のまま売り出す場合は、相場を下回る価格での売却になりやすい点にも注意が必要です。
解体工事にかかる費用だけでなく、手間賃も差し引くことになるため、更地にした状態より価格が安くなるケースがあります。

空き家を更地にして売りたい場合の売却方法

空き家を残したまま売却することに抵抗感があるなら、解体して更地にした状態での売却を検討しましょう。

更地にした状態での売却とは

更地とは、住宅など建造物が一切なく、借地権などもない状態の宅地を指します。
空き家がない状態での売却となるため、売買契約を締結して引渡しが済めば、すぐにでも新築工事に着手できる点が特徴です。
新築住宅を求める方には、現状のままで売却するよりも、更地にしたほうが魅力的に感じられるでしょう。

売りたい空き家を解体して更地として売却するメリット

更地にして売却するメリットは、早い段階で売買契約を締結しやすい点です。
すでに空き家が解体された状態のため、買主は解体費用を負担する必要がなく、比較的安い金額で購入できる点も相まって、売り出してから短期間での売却を実現しやすいです。
空き家がないぶん、土地全体の広さも把握でき、マイホームを建築した場合の大きさをイメージしやすくなるため、買主の興味を惹きつけやすいともいえます。
また、更地にすると、土地全体の状態を確認しやすいです。
地盤調査をはじめ土壌汚染の有無や地中埋没物の確認など、安全安心な暮らしの実現に向けて必要となる土地の調査を容易に進められるでしょう。

売りたい空き家を解体して更地として売却するデメリット

更地にしてから売却するためには、売主が工事費用を負担しなければなりません。
解体費用は、建物構造と空き家の大きさに応じて異なるため、ケースによっては高額な費用負担が発生する可能性があります。
くわえて、解体時には空き家に残された家財道具を処分するか回収を依頼するか決めるほか、解体後には整地および測量をおこなうこともあります。
また、空き家がなくなると、空き家がある状態より固定資産税の支払い額が2～3倍高くなる点にも注意が必要です。
売却活動中も固定資産税の支払いは続くため、買主が見つからず活動が長引くと、負担も増えることを覚えておきましょう。

空き家を売りたい場合に想定しておきたい費用と税金

かかる可能性がある費用および税金は、相続登記費用と譲渡所得税、解体費用です。

相続登記費用

相続登記とは、相続により取得した不動産の名義変更をおこなう手続きのことです。
売りたい空き家が相続により取得したもので、なおかつ名義変更を済ませていない場合は費用を支払って相続登記手続きをおこないます。
ただし、費用は依頼先や地域で異なるため、金額は事前に見積もりで確認しましょう。
相続登記は2024年4月から義務化されており、相続後3年以内に手続きしないと、罰金として10万円以下の支払いを命じられるため注意しましょう。
相続登記時に支払う費用は、書類取得費と登録免許税、司法書士に支払う依頼料の3点です。
各費用の相場は書類取得費が5,000～2万円、登録免許税が固定資産税評価額×0.4％、依頼料が5万～8万円です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家の取得時に支払った費用よりも売却で得た金額のほうが高いケースで課される税金です。
売却益×税率で算出された金額を納付しますが、税率は空き家の所有期間に応じて異なります。
所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315％、5年以内の短期譲渡所得に該当する場合の税率は39.63％です。
なお、相続した空き家を売却し、なおかつ一定要件を満たせば、売却益から最高3,000万円が控除されます。
譲渡所得税を少しでも抑えるために、適用条件などを確認しておきましょう。

解体費用

更地にして売りたい方は、税金だけでなく解体費用も負担しなければなりません。
費用相場は住宅の広さで異なり、一戸建て住宅に多い木造は坪単価3万～4万円、ケースによっては6万円以上にのぼることもあります。
建材や立地環境、劣化状況などでも解体費用は変動しますが、基本的には100万円以上を想定しておくと良いでしょう。
解体費用を抑えたいなら、複数の工事会社に見積もりを依頼し、料金を比較して業者を選定することをおすすめします。
自治体によっては、解体費用に対する補助金および助成金制度を設けているところもあるため、実施しているようなら活用できるか調べましょう。
空き家にある家財道具や粗大ごみを自分で処分し、家財道具の処分費用を節約する方法も効果的です。

まとめ

空き家を売りたい場合、現状のまま古家付き土地として売却するか、あるいは解体して更地にして売却するか選べます。
古家付き住宅は費用負担を軽減できる一方、更地にしてからの売却は短期売却を実現しやすいです。
空き家の売却には、ケースに応じて譲渡所得税などの各種費用が発生することも覚えておきましょう。