不動産購入の共有名義とは？メリットやデメリットを解説

首都圏を中心に不動産価格が高騰していることもあり、単独でマイホームを購入するのが難しい方も多いでしょう。
その場合の選択肢として有効なのは、夫婦などで1つの不動産を購入する「共有名義」の活用です。
今回は、共有名義とはなにか、共有名義で不動産を購入するメリットとデメリットを解説します。

不動産購入の共有名義とはなにか

不動産を単独で購入する場合、土地や建物の取得費用や、住宅ローン金利を含めた全額を、1人で支払わなければなりません。
返済総額が高額で単独では住宅ローンの返済が難しい場合に活用できるのが、共有名義による不動産購入です。
共有名義の概要と、共有名義で不動産を購入する方法を見ていきましょう。

共有名義とは

共有名義とは、マンションや一戸建てなどの不動産を取得するために、夫婦などが共同で出資して登記することです。
仮に不動産価格が5,000万円で、夫婦がそれぞれ2,500万円を出資して共有名義で登記した場合、それぞれが2分の1ずつの持分で不動産を所有できます。
共有名義を活用するケースとして多いのは、単独では不動産を購入する資金を用意できないケースや、単独では与信が足りずに必要な金額を借り入れできないケースです。
また、不動産相続が発生し、相続人が兄弟姉妹など複数人の場合、共有名義で不動産を引き継ぐケースもあります。

共有名義の不動産購入から登記までの流れ

共有名義で不動産を購入したい場合、基本的な購入方法は通常の不動産購入と変わりません。
名義人がそれぞれ現金で不動産を購入する場合は、購入後に持分割合ごとの登記をおこなえば、共有名義で不動産を取得できます。
住宅ローンを利用する場合は、共有名義での購入を認めている金融機関を利用して、名義人がそれぞれ住宅ローンの審査を受けましょう。
審査に通過して希望額の融資を受けられた場合は、現金で購入するケースと同様に、それぞれの持分を登記して共有名義とします。
なお、先述した例では持分割合を2分の1ずつに設定しましたが、名義人同士で合意している場合は、持分を自由に設定することも可能です。
たとえば、4,000万円の不動産を夫が3,000万円、妻が1,000万円の割合で購入した場合、夫の持分は4分の3、妻の持分は4分の1の共有名義となります。

共有名義で不動産を購入するメリットとは

共有名義で不動産を購入すると、単独では取得が難しい不動産も購入できる可能性があります。
それ以外にも共有名義ならではのメリットがあるため、2つのメリットの内容を確認しておきましょう。

メリット①それぞれが住宅ローン控除を適用できる

共有名義で不動産を購入すると、共有者のそれぞれが住宅ローン控除を適用できることがメリットです。
住宅ローン控除を適用すると、住宅ローンの年末残高に対して0.7％の金額が、所得税と住民税から減税されます。
住宅ローン控除を適用できる期間には限りがありますが、新築住宅は一定の要件を満たすことで13年間適用される場合があります。
中古住宅は築年数や耐震基準などの条件によって、適用可否や控除期間が異なる可能性があるため、いずれの場合も高い節税効果が期待できるでしょう。
単独で不動産を購入する場合、仮に住宅ローンの名義人が夫で、妻が収入の一部を住宅ローンの返済に充てたとしても、住宅ローン控除は夫にしか適用されません。
夫婦が共働きの場合、共有名義で不動産を購入すると、単独購入より多くの減税を受けられます。

メリット②節税効果を得やすい

不動産を共有名義で購入すると、相続税の節税効果を得やすくなります。
夫が単独で不動産を購入した場合、将来的に不幸にも夫が他界して相続が発生すると、不動産の評価額がそのまま相続税の課税対象となります。
一方、共有名義で不動産を購入していれば、相続税の課税対象となるのは夫の持分のみとなるため、相続税を節税しやすいのです。
売却時にはそれぞれの名義人が特別控除を適用でき、節税効果につながります。
たとえば、「居住用財産の3,000万円控除」もそれぞれの名義人が活用できるため、売却益が発生したとしても、譲渡所得税の支払額を抑えやすくなるでしょう。
3,000万円控除を適用するためには、売却時にその不動産に居住していたことなどの一定の要件を満たす必要があり、名義人それぞれが要件を満たす場合には各自で控除を適用できます。

共有名義で不動産を購入するデメリットとは

不動産購入時に共有名義を選ぶメリットは多いですが、一方でデメリットもあるため注意が必要です。
具体的に把握しておきたいデメリットは全部で3つあります。
デメリットも確認し、共有名義が自分に合っているか判断しましょう。

デメリット①共有者の他界後に相続トラブルが発生する場合がある

共有者の一方が他界した場合、他界した方の持分は相続の対象となり、将来的なトラブルにつながるリスクがあることが共有名義のデメリットです。
共有名義で相続がおこなわれた場合、もともとは2人だった共有者が3人、4人と増えてしまい、相続の手続きが複雑化する可能性があります。
たとえば、共有名義の不動産を売却したい場合、共有者全員の合意がなければ、不動産全体を売却することはできません。
売却と同様に、賃貸物件として転向させたい場合や、リフォーム・リノベーションにも一定の割合の名義人による同意が必要になるため、建物の維持・管理にも制限がかかります。
そのため、共有者が増えると売却を拒む共有者が現れる可能性が高くなり、共有者の意見がまとまらずに「争族」に発展するおそれがあるのです。
度重なる相続により共有者が増え、共有者同士の関係性が希薄になると、共有者間での話し合いそのものが困難になり、意思決定が困難になります。

デメリット②贈与税の課税対象となる可能性がある

共有名義で購入した不動産が、贈与税の課税対象となる可能性があることに注意しなければなりません。
当初はそれぞれの共有者が持分どおりに住宅ローンを支払っていたとしても、将来的に妻が専業主婦に転向するなどして、住宅ローンを支払うことが困難になる場合があるでしょう。
この場合、夫が妻の分の住宅ローンを肩代わりして支払うと、妻が不動産を夫に贈与したとみなされ、夫に贈与税が課税される可能性があります。
また、夫の出資のみで不動産を購入したにもかかわらず、妻との共有名義で不動産登記をおこなうと、夫が妻に不動産購入価格の2分の1相当額の贈与をおこなったとみなされる場合もあります。
このケースでは、共有名義で得られるメリットを上回る支出が発生する可能性があるため、想定外の課税がおこなわれないように注意しましょう。

デメリット③不動産購入に関連する費用が余計にかかる

共有名義で不動産を購入する場合は、不動産購入に関連する諸費用が2倍かかることにも注意しなければなりません。
たとえば、住宅ローンを契約する際に支払う事務手数料や登記手数料は、名義人の数だけ支払う必要が生じます。
単独で不動産を購入する場合と比較して、共有名義で不動産を購入する際の諸費用は高額になりやすいため、トータルの支出額も事前に計算しておきましょう。

まとめ

不動産購入の共有名義とは、夫婦などが共同で出資して不動産を購入し、登記することです。
住宅ローン控除を共有者の人数分適用できるなど、節税につながりやすいのが共有名義のメリットです。
また、将来の相続が複雑化しやすいことや、贈与税が課税される可能性があることなどが共有名義のデメリットだといえます。