空き家の相続放棄とは？管理責任のルールや不動産を手放す方法をご紹介！

使い道のない空き家は、相続放棄するのが無難です。
しかし、相続放棄にはいくつか注意点があるので、それらを押さえておかないと相続発生時にトラブルが起きる可能性も否めません。
そこで今回は、空き家の相続放棄とは何か、管理責任のルールや手放す方法をご紹介します。

空き家の相続放棄とは

相続放棄とは、その名のとおり相続の権利を放棄する行為です。
被相続人の遺産を引き継ぎたくないときは、相続放棄が有効です。
ただし、相続放棄には注意点があることを押さえておかなければなりません。
相続放棄で失敗しないためにも、3つの注意点を事前に確認しておきましょう。

空き家のみ放棄はできない

相続放棄は、不動産や資産のほか、負債などすべての遺産が対象です。
そのため、遺産のうちどれか1つを相続放棄する行為はできません。
借金といったマイナス資産だけでなく、預貯金などのプラス資産も相続権が放棄されます。
「初めから相続権がない」と判断されるため、空き家のみの相続放棄は不可能です。

3か月以内に申告する必要がある

相続放棄には申告期限が設けられています。
相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てをおこなわなければ、認められないので注意しましょう。
空き家の相続放棄を検討しているなら、早めに申請準備を進める必要があります。
申請に必要な書類は、相続放棄申述書や被相続人の住民票・戸籍謄本などです。
取得に時間がかかる書類もあるので、スケジュールには余裕を持っておくことをおすすめします。

相続放棄をする前に親族に知らせる必要がある

相続放棄をすると、他の相続人に空き家を引き継がれるのが原則です。
管理責任や金銭面でトラブルが起きる可能性もあるので、相続放棄をするときはあらかじめ相続人に伝えておく必要があります。
被相続人の遺産を引き継げる順番は法律で決められており、被相続人の配偶者・子ども・父母の順です。
たとえば、被相続人の配偶者が相続放棄をしたときには、被相続人の子どもが空き家を引き継ぐ形となっています。
空き家の相続放棄を検討しているなら、他の相続人と話し合っておくと、スムーズに手続きが進むでしょう。

相続放棄後に残る空き家の管理責任とは

法改正により、2023年4月1日から相続放棄後の管理義務に関するルールが変わりました。
この改正には、所有者不明の土地を効率良く利用する目的があります。
近年は相続登記をおこなわないなどの理由で、所有者が不明な土地や所有者の所在が不明な土地が増加しているのです。
これらの土地によって、不動産の利用阻害や隣地への悪影響など社会問題が深刻化しています。
このような問題に対応するため、国は空き家に関する管理責任のルールを改正しました。
以下で、その内容を確認しておきましょう。

空き家の管理責任を果たさなければならないケース

旧法では相続放棄後に、自分が管理・把握していない不動産について管理義務がありました。
たとえば、親が所有していた田舎の山林・原野を子が相続放棄したケースでは、その後も管理を続ける必要があったのです。
つまり、次順位の相続人に引き継ぐまで、あるいは相続財産管理人が選任されるまでは、相続放棄をしても管理を続ける決まりとなっていました。
しかし、改正法940条では、相続放棄における管理義務の発生要件を以下のように定めています。
その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき
言い換えると、相続放棄のときに占有していない土地や空き家は管理責任が残りません。
なお、亡くなった親と同居していたケースでは「現に占有している」とみなされるため、相続放棄後も管理責任が発生します。

空き家の管理責任はいつまで発生するのか

改正法によると、空き家の管理責任期間は以下のとおりです。
相続人又は相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間
これにより、旧法では不明確だった管理責任の終期が明確化されました。
なお、相続財産清算人とは「相続財産管理人」のことです。
名称が変わっただけで、役目は変わりありません。
相続財産を管理・処分し、最終的に国庫へ帰属させる役割を担っています。

空き家の管理責任内容

相続放棄後の管理義務について、旧法では「その財産の管理を継続しなければならない」と明記されていました。
法改正に伴って、空き家の管理義務は以下のように定められています。
その財産を保存しなければならない
不動産における「管理」と「保存」には、行為の違いが見られるので注意しましょう。
管理行為では不動産の利用や収益を図りますが、保存になると現状を維持するための行為で済みます。
そのため、補強工事などの積極的な保存行為はする必要がありません。
空き家の相続放棄をしても、最小限の保存行為で済むため、相続人の負担が軽減されたのです。

相続放棄せずに空き家を手放す方法

相続放棄せずに空き家を手放す方法は、主に3つあります。
それぞれどのような方法で手放すのか、流れを確認しておきましょう。

空き家を売却する方法

相続放棄せず空き家を手放す方法として、まず「売却」が挙げられます。
不要になった空き家は、中古の一戸建てまたは土地として売却するのがおすすめです。
状態の良い建物であったり、需要のあるエリアだったりしたときには、多くの利益を残せる可能性もあるでしょう。
しかし、築年数の古い空き家は、なかなか買主が現れないおそれがあります。
そのようなケースでは、建物を解体して更地売却すると、スムーズに不動産を手放せるはずです。
建物を解体するには高額な費用がかかるので、予算を考慮しながら売却方法を検討していきましょう。

隣地所有者に売却の交渉をする方法

隣地所有者に空き家の売却を交渉すれば、管理義務はなくなります。
相続後に不要な空き家を手放すときは、隣地所有者に不動産を譲る方法も検討してみると良いでしょう。
ただし、不動産会社に仲介してもらう方法とは異なり、トラブルが起きやすい点には注意が必要です。
売却価格が下がるおそれもあるため、ケースによっては一般市場に出したほうが高値売却を期待できるでしょう。
空き家を手放す前にあらかじめ条件を整理しておき、状況によって適切な方法を選択することをおすすめします。

空き家を寄付する方法

寄付であれば、売却時にかかる手間を削減可能です。
主な寄付先は自治体・個人・法人となりますが、贈与税がかかるケースもあるので注意しなければなりません。
とくに、個人や法人に寄付するときには、贈与税が発生しやすくなっています。
また、寄付によって空き家を手放すときは、トラブル防止のために契約書を作成しておきましょう。
空き家の寄付をおこなうと、相手側に不動産取得税や解体費用、所有権移転登記などの手間や費用がかかる可能性もあります。
当事者間で揉めごとが起きないよう、必要書類や費用は事前に把握しておくことが大切です。
なお、老朽化が著しい空き家は、自治体でも受け入れてもらえないケースがあります。
そのようなときは、空き家バンクを利用して寄付先を探すのも選択肢のひとつです。

まとめ

相続放棄とは相続の権利を放棄する行為で、不動産や預貯金・負債などすべての遺産が対象となっています。
注意点として相続放棄後も空き家の管理義務が残りますが、法改正により責任の範囲が明確化されました。
相続放棄せずに空き家を手放す方法には、売却や寄付があります。