不動産相続で発生する共有持分とは？できることやトラブルを解説

親から実家などの不動産を相続した場合、兄弟姉妹の共有名義にすることがあります。
共有名義の不動産では共有持分が生まれますが、トラブルが起こりやすくなることが注意点です。
そこで今回は、そもそも共有持分とはどのようなものなのか、共有持分でできることと起こりやすいトラブルを解説します。

不動産相続で発生する共有持分とは

共有持分と聞いて、その内容を正確に把握されている方は少ないかもしれません。
不動産相続の前には、共有持分とはどのようなものなのか、その内容を確認しておきましょう。

共有持分とは

共有持分とは、複数人で共同所有している不動産において、それぞれが持つ所有権の割合を意味します。
親が残した実家を3人の兄弟姉妹で相続した場合を例に挙げると、遺言書などがなく3等分するため、3人とも共有持分は3分の1です。

共有持分はトラブルになりやすい？

複数人がそれぞれ持分を所有する共有名義の不動産では、トラブルが発生しやすい特徴があります。
誰か1人が名義人となっている不動産であれば、不動産を売却したり活用したりする場合、その方の意思によって手続きを進められます。
しかし、共有名義の不動産の場合には、共有持分のある方全員または一定割合の同意がなければ売却や活用などがおこなえません。
したがって、全員の意向が同じでない場合だと、不動産の扱いをめぐりトラブルになりやすくなるといえます。

共有持分が発生するのは？

共有持分が発生するのは、親から不動産を相続した場合だけではありません。
1人では購入できない不動産について、複数人で資金を出し合い取得した場合、全員の共有名義となりそれぞれの出資割合に応じて共有持分を決めます。
また、身近な例だと、夫婦で購入したマイホームが共有持分となる不動産です。
2人がそれぞれ資金を出し合い不動産を購入する場合には、出資割合に応じて共有持分を決めることになります。
さらに、夫婦だけでなく親子・兄弟姉妹などがお金を出し合い不動産を購入する場合にも、共有名義としてそれぞれ持分を所有するのが一般的です。

不動産相続後に共有持分でできること

所有権を持つのが複数人の場合、自分の意思だけで不動産を自由に利活用できないことがあります。
共有持分でできること・できないことについて、確認してみましょう。

自分の所有権のみを売却する

複数名の共有名義となっている不動産であっても、自分の所有権については自由に売却ができます。
もちろん、自分の共有持分の売却はほかの共有者の権利を侵害するものではないことから、ほかの共有者に許可を得る必要はありません。
不動産を共有していることが負担になる場合には、自分の所有権を売却することを検討してみましょう。

修理などの保存行為

共有持分がある方ならば、自分1人の意思で修理などの保存行為が可能です。
これは民法において定められている権利であり、保存行為は各共有者ができるとされています。
保存行為の範囲については、建物の現状を維持するために必要な行為と考えるとわかりやすいでしょう。
具体的には、雨漏りが発生した建物に対しておこなう修理が、保存行為に該当します。
また、掃除や除草といったメンテナンスについても、保存行為とされています。

管理行為は過半数の同意が必要

自分の持分の売却と修理は1人の意思でできますが、管理行為については共有者のうち過半数の同意が必要です。
管理行為とは、短い間だけ賃貸物件として貸し出す行為、リフォームやリノベーションなど現状維持のレベルを超えた工事を指します。
どの範囲までを管理行為とよぶかについては、不動産の性質や形状を変更しない程度の変更とされています。

過半数の意味に注意

4人に共有持分がある不動産に対してリフォームをおこなう場合、3人の同意を取れば良いと考えるかもしれません。
しかし、過半数が意味するのは単純に人数ではなく、共有持分の割合であることに注意が必要です。
共有者それぞれが25％の持分を有している場合であれば、3人の同意があればリフォームができます。
しかし、10％の持分を有する3人の同意を得ても全体で30％にしかならないため、過半数の同意を得たとはいえません。
過半数の同意が必要な行為については、共有持分の割合を考えることがポイントです。

変更行為には全員の同意が必要

不動産に対する変更行為については、共有者全員の同意が必要です。
変更行為とは、建物の取り壊し・大規模なリフォームを含む増築や改築のほか、更地への新築が該当します。
また、自分の共有持分だけではなく不動産全体を売却するといった処分行為についても、変更行為に含まれます。
こうした変更行為は、共有者の1人や一部の意思で自由におこなえるものではなく、全員の同意を得なくてはなりません。
不動産売却に反対しているのが共有持分の少ない1人であっても、全員の同意が得られなければ売却は不可能です。

相続した不動産を共有していると発生するトラブル

相続した不動産を共有名義の状態にしていると、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。
安易に共有名義を選ぶのではなく、相続前には発生しやすいトラブルを確認することが大切です。

不動産の利活用が自由にできない

兄弟姉妹などで相続した共有名義の不動産に対して、共有者それぞれが異なる意思を持つことがあります。
兄弟姉妹のうち1人が売却を希望していても、ほかの兄弟姉妹は思い出のある実家を売ることに反対するかもしれません。
このような場合には、不動産を利活用して利益を得られないだけでなく、兄弟姉妹の仲が険悪になるといったトラブルが考えられます。

ほかの共有者と連絡が取れない

夫婦や親子などであれば起こりにくいトラブルですが、遠方に住んでいる親戚などと共有している不動産の場合、共有者と連絡が取れなくなりトラブルに発展することがあります。
連絡が取れずに困るのは、不動産に対して売却やリフォームをおこないたい場合です。
また、共有者と連絡を取らずにいた間にその方が亡くなると、共有持分が相続されます。
相続が発生した場合、誰に所有権があるかわからなくなり、連絡を取ることが困難になるかもしれません。

相続でメガ共有状態になる

最初は数人の兄弟姉妹で相続した不動産であっても、その子ども・孫・ひ孫など何代も相続がおこなわれると、場合によって100人以上の相続人が発生することがあります。
こうした多くの相続人で1つの不動産を共有する状態はメガ共有とよばれ、社会問題になっています。
メガ共有状態となった不動産は、所有者の特定が困難になるだけでなく、過半数の合意・全員の同意が取ることが困難です。
共有者全員の連絡先が判明したとしても、不動産を所有している意識があまりなく、積極的な意思決定に関わってもらえないことが同意の取得が困難になる理由と考えられます。

管理の負担で不満が出る

不動産を所有していると、毎年固定資産税が発生し、建物については適切なメンテナンスが必要になります。
こうした管理は所有者が平等に負担するものですが、場合によっては平等な負担が難しくなることがあります。
全員の同意が得られず不動産を売却できない場合、こうした管理の負担をめぐるトラブルを解決する手段となるのが、共有物分割請求です。
共有している不動産を分割する方法には、現物分割のほか、価格賠償や競売といったものがあります。

まとめ

共有持分とは、共有名義の不動産における、それぞれの所有権の持分割合のことです。
自分の共有持分の売却は1人でできますが、管理行為・変更行為には過半数または全員の同意が必要です。
相続によって共有者が増えるメガ共有などのトラブルもチェックして、安心できる不動産相続について考えてみてください。