マイホーム買い替えのタイミング！ローン対応・メリット・年収の目安を解説

マイホームの買い替えを考えているとき、新居を購入する良いタイミングはいつかで悩むところではないでしょうか。
残っているローンへの対応や買い替えのメリットなどを確認すると、良いタイミングを判断しやすくなります。
そこで今回は、マイホームの買い替えにあたって押さえたい、残っているローンへの対応、買い替えのメリット、年収の目安を解説します。

マイホームの買い替えのタイミングで残っているローンへの対応

マイホームを買い替えるタイミングでローンがまだ残っているときは、以下のポイントを押さえておく必要があります。

資金計画

マイホームを買い替えるには、まず資金計画を立てる必要があります。
ローンが残っている場合、資金計画では返済の目途を確認することが重要です。
完済前にマイホームを買い替える方法は、状況によって異なります。
ローンを完済できるだけの資金がない場合と、すでに返済の目途が立っている場合では、買い替えの方法が変わります。
状況を正確に判断するために、まずは残債額を確認し、返済の目途が立つかどうかを調べましょう。

残っているローンへの対応

マイホームを買い替える方法には、購入先行と売却先行の2種類があります。
購入先行は、先に新居を購入し、後から旧居を売却する方法です。
一方、売却先行は、先に自宅を売却し、そのあとに新居を購入する方法です。
ローンが残っている場合、どちらを選ぶかは状況によります。
資金に余裕があり、自力で一括返済が可能な場合は、購入先行を選ぶことができます。
売却開始前に残債を自力で清算できない場合は、売却先行を選ぶのが一般的です。
売却先行では、自宅の売却によってまとまった現金を調達できます。
売却金を使うことで、残債を無理なく清算でき、余った金額は新居の購入資金に充てることができます。
この方法を選べば、資金面に余裕がなくても、買い替えの際に残っているローンを事前に清算することが可能です。

売却先行で買い替える方法

売却先行を選ぶ際には、自宅の売却と新居の購入をある程度並行して進めることが望ましいです。
売却活動に向けて自宅の査定を受ける際、残債の清算が可能か、返済後に余る金額がいくらかを確認し、その情報を基に新居の購入予算を見積もりましょう。
この段階では、買主が見つからず値下げが必要になる可能性も考慮し、資金計画を立てておくことが重要です。
不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を始めたら、並行して新居探しをおこないます。
自宅が売れた際には、引き渡しが間近であることを考慮し、新居探しのスケジュールを立てることが大切です。
理想的なスケジュールは、自宅の売却と新居の購入をほぼ同じタイミングで契約できることです。
旧居から新居への直接引っ越しが可能となれば、仮住まいが不要になり、費用や手間を省くことができます。

マイホームを買い替えるメリットは？タイミングを考えるポイント

マイホームの買い替えのタイミングを考えるうえで、新居を購入するメリットは大事なポイントです。
想定されるメリットは、以下のとおりです。

ライフスタイルの変化に対応できる

望ましい住宅の条件は、ライフスタイルによって異なります。
結婚して子どもが生まれれば、広い住宅や庭がある方が住みやすくなります。
しかし、子どもが独立し、老夫婦の二人暮らしになると、住宅の広さよりもバリアフリーなどが重要になるでしょう。
さらに、近年の在宅勤務の普及により、テレワークに適した間取りが住み心地を左右するポイントの一つとなっています。
ライフスタイルが変化し、自宅が住みにくくなった場合、マイホームの買い替えにはメリットがあります。
現在の家族構成や生活スタイルに合わせて新居を選べば、日々の生活が快適になるでしょう。

資産価値を向上させられる

住宅は資産の一種ですが、建物が古くなると資産価値は下がります。
しかし、新しい住宅に買い替えれば、建築基準やデザインが一新され、資産価値が向上します。
また、将来的な資産価値を考慮して物件を選べる点は、買い替えの主なメリットの一つです。
交通アクセスが良い都市部などを新居の立地に選べば、将来的に建物が古くなった際にも、一定の資産価値が期待できます。
住宅を資産の一種と考え、価値を高めたいのであれば、買い替えを検討してみましょう。

通勤・通学の手間を減らせる

マイホームを買い替えるメリットの一つは、通勤・通学の手間を減らせる可能性があることです。
通勤・通学の手間を減らすためには、家族が通う職場や学校に近い立地を選ぶことが重要です。
家族全員にとって便利な立地を選ぶことで、通勤・通学の手間が減り、より快適な暮らしを実現できます。
また、マイホームの買い替えにあわせて別の学区に引っ越すことで、子どもの通学先を変更することができます。
子どもをより良い学校に通わせたい場合は、学区の変更も併せて検討することがおすすめです。

マイホームを買い替えるタイミングと年収の関係

マイホームを買い替えるタイミングには、予算の都合が関係します。
買い替えの予算をいくら用意できるかは、主に年収で決まるものです。
年収ごとの目安は、以下のとおりです。

年収に応じた借入可能額の目安

住宅ローンの借入可能額は、年収と返済負担率を基に計算されます。
返済負担率とは、年間返済額が年収の何％にあたるかを示す割合で、一般的に25％以内が安全とされています。
返済負担率を25％、年収を500万円と仮定した場合、借入可能額は約3,290万円が目安です。
同じ返済負担率で年収が700万円なら4,610万円、年収が300万円なら1,970万円が借入可能額の目安となります。
年収が高いほど多くの予算を確保でき、より高額な住宅を購入することが可能です。
現在の年収に基づいて目安額を確認することで、希望する住宅を購入できるタイミングを予算面から判断できます。
なお、上記の目安額は、金利1.7％、返済期間35年、返済方法を元利均等・ボーナス返済なしと仮定した結果です。
前提条件が異なれば、目安額が変動する可能性があります。
また、無理なく返済できる金額は年収だけで決まるものではなく、家族構成やライフスタイルなどにも影響されます。
そのため、現在の家計を考慮して目安額を決定することが重要です。

予算を考えるときのポイント

住宅の購入予算は、住宅ローンの借入額に頭金をくわえる形で計算されます。
頭金とは、住宅購入時に用意する自己資金のことです。
頭金を多めに用意できると、住宅ローンの借入額が住宅価格を下回っていても、購入自体は可能な場合があります。
頭金は買い替えのタイミングを左右する重要な要素の一つなので、あわせて確認しておきましょう。
なお、頭金を多めに用意すると、借入額が減り、返済負担が軽減されます。
しかし、頭金で自己資金を使いすぎると、病気や怪我などで急に働けなくなった場合に困る可能性があります。
万一の事態に備えるためのお金や将来のための貯蓄は残しておき、頭金の額を決めることが重要です。

まとめ

マイホームを買い替えるタイミングでローンが残っているときは、資金計画を立てる段階で返済の目途を確認し、自力で清算できないときは売却先行を選ぶのが一般的です。
マイホームを買い替えるメリットには、ライフスタイルの変化に対応できる、自宅の資産価値を向上させられる、通勤・通学の手間を減らせるなどが挙げられます。
住宅ローンの借入可能額は、年収が500万円なら3,290万円などと想定されます。