特定空家とは？認定の基準やリスクについて解説！

空き家を相続する場合や移転により家が空き家になる予定がある場合は、特定空家に認定されないように注意が必要です。
空き家の管理には手間や費用がかかりますが、特定空家のリスクを考えれば必要経費であると言えるでしょう。
そこで今回は、特定空家とはなにか、認定の基準やリスクについて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

特定空家とはなにか？

近年空き家を所有し始めた方のなかには、そもそも特定空家とはどのような制度なのかわからない方もいるでしょう。
はじめに、特定空家の定義や一般的な空き家との違い、特定空家に認定された後の流れについて解説します。

特定空家の定義

特定空家とは、2015年5月26日施行の「空家等対策特別措置法」にもとづく制度です。
特別措置法による特定空家の定義は、以下のとおりです。

●倒壊または保安上の危険がある状態
●衛生上有害となるおそれがある状態
●著しく景観を損なっている家
●周辺の生活環境の保全に影響を及ぼす家

これらの状態に該当する空き家は、自治体によって特定空家に認定されます。

特定空家と一般的な空き家の違い

所有している住宅が空き家になると、必ず特定空家に指定されるわけではありません。
「空き家」は、管理状態に関わらず居住状態にない建物や敷地全般を指します。
空き家と特定空家では、法律上の責任内容が異なります。
一般的な空き家の所有者が負う責任は、適切に管理し、周辺に悪影響を及ぼさないようにすることのみです。
一方、特定空家に認定されると、管理方法について自治体からの指示に従わなければなりません。
たとえば、建物の解体や修繕、植物の伐採などを指示された場合、所有者は自分の裁量で拒否することはできなくなります。

特定空家に認定された後の流れ

管理が不適切な空き家があると、まず自治体による調査がおこなわれます。
調査の結果、条件に該当すれば特定空家として認定されます。
特定空家に認定された後の流れは、以下のとおりです。

●助言・指導
●勧告
●命令
●行政代執行

はじめにおこなわれる助言・指導を無視すると、段階的に厳しい措置が取られることになります。
最終的な行政代執行に至る前に、早期に自治体の指示に従うことが重要です。
なお、特定空家認定の原因となった特定の箇所を改善すれば、認定を解除することが可能です。

特定空家認定の基準

法律で定められている特定空家認定の基準は、主に4つの点に分類されます。
ここでは、それぞれの具体例を挙げて解説します。

倒壊や保安上の危険がある

この項目は、簡単に言うと建物の構造や劣化状態に焦点を当てています。
危険があると見なされる建物の例は、以下のとおりです。

●建物に著しい傾斜が見られる
●基礎に亀裂が生じている
●屋根ふき材の剥落
●外壁の仕上材料の剥落
●門、塀が傾斜している

このような建物は、建物全体の倒壊や部品の剥落によって、周辺の建物などを破損させる可能性があります。
また、落下した部品が近隣住民や通行人に当たり、人身事故を引き起こす可能性も考えられます。

衛生上有害となるおそれがある

衛生上有害な状態を引き起こす要素には、建物や設備の破損とごみの放置、不法投棄の2種類があります。
たとえば、吹き付け材に使用されているアスベストが飛散し、近隣住民に健康被害を与える可能性がある建物が該当します。
また、浄化槽の破損により汚物が流出し、臭気や害虫の発生を引き起こすケースも考えられるでしょう。
空き家の状態が長引くと、ごみの不法投棄が発生しやすくなります。
放置されたごみから発生する臭気や、ねずみ、ハエ、蚊などの害虫・害獣が近隣住民に被害を与えることもあります。

著しく景観を損なっている

空き家の景観は、周辺地域の評判や治安にも影響を与えます。
著しく景観を損なっていると判断される例は、以下のとおりです。

●窓ガラスが割れたままになっている
●外壁に落書きがされている
●立木により建物の全面が覆われている状態
●敷地内にごみが散在している
●看板が破損したままになっている

地域によっては、景観法に基づく景観計画や景観保全に関するルールが策定されている場合があります。
そのような地域にある空き家は、地域独自の基準を満たしていないため、特定空家に認定される可能性があります。

周辺の生活環境の保全に影響を及ぼす

上記の3つ以外にも、周辺に悪影響を与えている空き家は特定空家に認定される可能性があります。
以下の状態が例として挙げられます。

●立木の枝が周辺に散らばっている
●空き家に動物が住み着き、周辺に被害をもたらしている
●鍵が破損しており不法侵入しやすい状態
●家屋の敷地から土砂が流出している

近隣住民の迷惑となるケースは、このほかにもさまざまなものが考えられます。
そのため、特定空家の認定は個別の事案に応じて判断されるのが特徴です。

特定空家に認定されるリスク

空き家の管理は手間や費用がかかるため、おざなりになりやすい傾向があります。
しかし、特定空家に認定されるリスクを考えると、適切な管理はとても大切です。
ここでは、3つのリスクを解説します。

リスク①固定資産税が高くなる

行政指導のうち「勧告」の段階まで進むと、「住宅用地の特例措置」の対象から除外されます。
「住宅用地の特例措置」とは、居住用のマンションや戸建て住宅にかかる固定資産税について、課税額から3分の1または6分の1の軽減が受けられる制度です。
空き家でも条件に該当すれば適用でき、税負担を大幅に軽減できます。
しかし、特定空家の認定を受けると、この措置の適用外となり、固定資産税が突然大幅に値上がりするため、注意が必要です。

リスク②罰金が科せられる

特定空家における「勧告」の次の段階は「命令」です。
自治体による命令にも対応せず無視していると、所有者に対して50万円以下の罰金が科せられます。
命令には猶予期間が設定されるため、その期間内に可能な限りの改善を図ることが重要です。

リスク③行政代執行

特定空家における最終的な段階は、行政代執行です。
行政代執行とは、行政が所有者に代わり、代理で改善措置を実施することを指します。
この段階まで進んだ特定空家は、強制解体が決定されるケースが多いです。
行政が主体となって解体をおこないますが、解体にかかる費用は空き家の所有者に請求されます。
解体費用には数百万円程度の高額費用がかかるのが一般的です。
費用を支払わなかった場合、土地や財産の差し押さえなどの方法で回収されます。
この費用については、自己破産した場合でも支払いは免除されません。
このようなリスクを考慮すると、費用がかかっても早期に空き家の管理または処分を検討することが重要です。
水回りなどの適切なメンテナンスをおこない、賃貸物件にすることも検討できます。
空き家管理サービスを利用し、見回りや清掃などの負担を減らすのも一つの方法です。
不要な空き家は早期に売却することで、メンテナンスや固定資産税などの費用を削減できます。
建物の状態が良い場合は、中古住宅として売り出すことが可能です。
建物の老朽化が著しい場合は、更地にすることで用途が広がり、より売却しやすくなるケースもあります。

まとめ

特定空家とは「空家等対策特別措置法」にもとづく制度で、周辺に悪影響を及ぼす空き家に対して自治体が認定をおこなう制度です。
認定基準の一部としては、建物の倒壊のおそれ、衛生上の有害性、景観の悪さなどが挙げられます。
特定空家に認定されるリスクは、固定資産税が高くなる、罰金が科せられる、強制解体になるなどです。