事故物件にかかる相続税は？相続の判断基準と相続のデメリットも解説

これから相続する予定の物件が、事故物件に該当する方も少なくないと思います。
事故物件は相続後に大きな負担になることがあるため、ポイントを押さえて、慎重に進めるのがおすすめです。
そこで今回は、事故物件にかかる相続税のほか、事故物件を相続するかどうかの判断基準、事故物件を相続するデメリットを解説します。

事故物件にかかる相続税

将来的に事故物件を相続する見込みならば、まずは相続税の負担についてチェックしてみましょう。

事故物件とは

事故物件とは、恐怖や不安の原因となる事件・事故などが発生した不動産を指します。
事故物件がどのようなものか法的な定義はありませんが、人の命に関わる事件・事故の現場となった不動産を指すのが一般的です。
誰かが室内で亡くなった物件すべてが事故物件と思われるかもしれませんが、自然な死であれば、事故物件には該当しません。
ただし、発見が遅れたために特殊清掃が必要となった物件は、事故物件となることがあります。
このほかに、国土交通省のガイドラインでは、火災による死亡や原因不明の死亡事故なども、買主へ告知義務が発生する事故物件と定めています。

相続税とは

相続税とは、相続した財産に対して課せられる税金です。
預貯金などであれば、その金額に応じた税金がかかりますが、不動産の場合には計算が複雑になります。
なぜなら、土地の価値は市場や需要に連動する流動的なものであり、住宅については築年数が古くなると価値が低くなるためです。
そのため、不動産を含む相続財産の相続税を計算する場合、不動産をどのように評価するかがポイントになります。

事故物件の相続税は安くなる？

不動産の相続税は、相続税評価額などの基準をもとに算出されます。
事故物件となると売却しにくくなるものの、相続税の計算において事故物件と事故物件ではない不動産に原則として差はありません。
ただし、土地については、事故物件となったことが原因で取引金額が大幅に下がった場合に税額が下がることがあります。
取引への影響が認められれば、評価額から10％が控除され、その分だけ相続税の負担が減ります。

事故物件を相続するかどうかの判断基準

事故物件であっても、一般的な不動産と同様に相続税がかかります。
コストをかけてまで相続するかどうか、判断基準を参考にしてみましょう。

自分が住みたいか

思い出のある実家を対象とした相続が発生した場合、将来的に自分が住む予定ならば相続することを考えてみましょう。
ただし、家族が亡くなっている場合、事件・事故の記憶が残る不動産であるため、住みにくく感じることは注意点です。
判断ができるまでとりあえず相続して、所有しておこうと考えるかもしれませんが、空き家の所有にはさまざまなコストがかかります。
また、相続放棄の申告期限は、親が亡くなるなど相続が始まってから3か月以内ですので、早めに相続を判断することが大切です。

土地活用がしやすいか

相続した事故物件に自分が住む予定がなくても、土地活用がしやすい不動産の場合、相続するのがおすすめです。
とくに、駅から近い不動産や商業施設などから近い不動産であれば、事故物件でも活用しやすくなります。
具体的には、売却してお金に換えることが代表的な土地の活用方法です。
需要が高く買い手が見つかりやすい場合、いったん相続して所有権を得たうえで、第三者へ売却すると良いでしょう。
ただし、事故物件の売却には、売主から買主に対する告知義務がありますので、事件・事故が発生した不動産は売れにくくなる可能性があります。
市場相場価格より安値での取引となることを考慮したうえで、収益が見込めるかどうかを判断基準にしましょう。
また、売却以外に賃貸物件として活用できるのであれば、事故物件でも相続するのがおすすめです。
賃貸物件として活用をお考えの場合は、維持管理や入居者募集にかかるコストなどを考慮し、安定した収益を生み出せるか確認してみましょう。

事故物件以外に遺産がある

相続財産が事故物件だけでなく、そのほかの不動産・預貯金・有価証券などを含む場合、相続したほうが良いでしょう。
相続財産が活用しにくい事故物件のみの場合は、相続放棄するのがおすすめです。
ただし、具体的な判断基準となるのは、事故物件よりもそのほかの相続財産のほうに大きな価値があるかどうかです。
相続放棄とは、相続する財産全体に対する行為であり、事故物件は相続放棄して預貯金は相続するといった行為は認められません。
また、相続放棄を選択する場合、相続発生から3か月以内に家庭裁判所へ申請する必要があります。
そのため、相続するかどうか迷ったままこの申請期限を過ぎてしまうと、マイナスの財産も含めてすべて相続する単純承認となることに注意が必要です。
正当な理由があり、相続放棄や限定承認を選ぶか期限までに判断できない場合は、期間延長の手続きをおこないましょう。

事故物件を相続した場合のデメリット

判断基準を参考に事故物件の相続を決定する前に、長期的に発生しうるデメリットについて把握しておきましょう。

危険な空き家となる

将来的に自分が住むつもりで事故物件を相続した場合、定期的に訪問しメンテナンスをおこなわなければ、住むまでの間に危険な空き家になりやすいことがデメリットです。
誰も住まない空き家は、換気や清掃が不十分な状態が続くことから、劣化が進み危険な状態になりやすい特徴があります。
また、屋根が劣化し雨漏りが発生した場合、発見が遅れて内部に腐食やカビが発生するリスクがあります。
倒壊や不衛生など周囲に悪影響をおよぼす空き家は、特定空家として自治体の指導対象になるかもしれません。
特定空家に指定された場合、固定資産税の軽減措置の対象外になるほか、強制的に解体され割高な費用を請求されることがあります。

固定資産税がかかり続ける

相続した事故物件がなかなか売れない場合、所有権を手放すまで固定資産税がかかり続けることがデメリットです。
ほかの場所にマイホームを所有しているならば、マイホームと事故物件で二重のコストがかかります。

売れ残りやすい

売却を前提として相続した事故物件は、売れ残りやすいことがデメリットです。
不動産売買契約前には事故物件に該当する事実を買主に告知する義務があるため、気になる方は購入を避ける場合があります。
立地など条件が良い不動産だとしても、事故物件に該当する場合には売却完了まで時間がかかると考えましょう。
とくに、事件・事故からそれほど月日が経っていないと、より売れ残る傾向が強くなります。

貸し出しても空室リスクがある

駅の近くなど条件が良く賃貸物件の需要が見込める場合であっても、事故物件をそのままの状態で借りたいと考える方は少ないでしょう。
そのため、家賃収入を見込んで事故物件を相続した後に、空き家リスクがあることがデメリットです。
事故物件を賃貸物件として活用する場合、空き家リスクを回避するためには、リフォーム・リノベーションなどが必要になります。
こうした工事には費用がかかり、長期的な運用において家賃収入がプラスになるまで時間がかかるのが一般的です。
また、もともと賃貸物件として運用していた事故物件を相続した場合には、該当の居室に空室リスクが発生します。
この場合も、リフォームなどにコストがかかるのが一般的です。

まとめ

事件・事故の現場となった事故物件であっても、原則として一般的な不動産と同様に相続税がかかります。
事故物件を相続するかどうかの判断基準となるのは、自分で住む予定があるか・売却に需要があるか・土地活用が可能かなどです。
事故物件を相続した場合、将来的に危険な空き家になる・売れ残る・家賃収入がプラスにならないなど、さまざまなデメリットがあります。