不動産売却を住みながらおこなう方法とは？メリットや注意点をご紹介！

不動産売却を検討している方のなかには、住みながら家を売りたいと考えている方も多いでしょう。
しかし、はじめて不動産売却をおこなう方は、どのように戦略を立てれば良いかわからないはずです。
そこで今回は、不動産売却を住みながらおこなう方法をはじめ、メリット・デメリットや注意点をご紹介します。

不動産売却を住みながらおこなう方法

不動産売却を住みながらおこなう方法は、主に3つです。
それぞれどのような方法か、売却前に内容を確認しておきましょう。

方法①売り先行で住み替える

住みながら不動産を売却する方法として、まず挙げられるのが「売り先行」です。
売り先行では、先に自宅を売却し、家が売れたら新居の購入手続きを進めます。
そのため、資金計画が立てやすいのが特徴です。
売却価格が確定してからの新居購入となるため、希望の住まいを選びやすいのがメリットとして挙げられます。
住み替えで新居探しにこだわりたい方は、売り先行を選択するのもひとつの手段です。

方法②リースバックを検討する

不動産売却を住みながらおこないたいなら、リースバックが向いています。
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、賃貸物件としてその後も住み続ける方法です。
売却後に不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、賃料を支払う必要があることは押さえておきましょう。
リースバックを利用すれば、住み慣れた家を手放さずに済むほか、周囲に売却を知られる心配もありません。
ただし、売却価格が低くなる可能性があります。
多くのケースで市場価格の約70％となっているため、利益はそこまで高く望めないでしょう。

方法③リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借り、死後に売却代金で元本を返済する不動産担保ローンの一種です。
主に65歳以上のシニア層を対象としているのが特徴で、存命中は原則として利息のみの返済で借り入れがおこなえます。
金融機関へ相談した後、審査をおこない、契約締結・融資実行と進むのが一般的な流れです。
融資の契約が終了したら、返済もしくは自宅の売却を済ませて精算をおこないます。
なお、貸付限度額を超えると一括返済を求められる可能性もあるので注意が必要です。
貸付限度額は、担保の価格に応じて決定されるのが原則です。

不動産売却を住みながらおこなうメリット・デメリット

不動産売却を住みながらおこなうときは、メリットとデメリットをそれぞれ把握しておく必要があります。
とくにデメリットは工夫次第で気にならなくなるので、事前にポイントを押さえておきましょう。

メリット①住み替え費用を抑えられる

住みながら不動産を売却するメリットのひとつは、住み替え費用を抑えられることです。
不動産売却で得た資金を新居の購入費用に充てられるため、選べる物件の範囲も広がります。
また、売却益は住宅ローンの返済資金にもなるのが特徴です。
手元に多くの自己資金を持っていなくても、スムーズな住み替えができるでしょう。

メリット②家の魅力を購入希望者にアピールしやすい

住みながらの不動産売却は、家の魅力を購入希望者に伝えやすいのがメリットです。
間取りだけでなく立地条件や周辺環境などもアピールできるため、購入希望者の購買意欲を高められる可能性があります。
内覧に立ち会う前に物件のアピールポイントをまとめておくと、購入希望者への伝え忘れも防止可能です。
買い手がどのようなポイントを知りたいのか、生活をイメージしながら整理していくと良いでしょう。

デメリット①内覧予定を優先する必要がある

内覧の予定は、週末に集中する傾向があります。
そのため、内覧予定で休日が埋まるおそれがあることは想定しておかなければなりません。
内覧時には、部屋の片付けや換気などが必要になるため、それらの準備にストレスを感じる方も一定数はいるでしょう。
空き家にすれば、内覧対応を不動産会社に任せられるので、状況に合わせて検討してみることをおすすめします。

デメリット②生活感が出てイメージダウンにつながる可能性がある

住みながらの売却は、住人の生活感が出やすく、印象を悪くしがちです。
とくに家の外観や室内に汚れ・傷みが目立つと、買い手の購買意欲を下げてしまいます。
内覧時の印象は購入の意思決定を大きく左右するので、掃除や片付けは入念におこなわなければなりません。
内覧の度に掃除や片付けをしなければならないのは、住みながら不動産を売却する大きなデメリットでしょう。
家を空っぽにするのがおすすめの方法となっていますが、空き家にしたくないときは不用品を処分したりトランクルームを活用したりして生活感をなくす方法もあります。

不動産売却を住みながらおこなうときの注意点

不動産を住みながら売却するときには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
あらかじめポイントを把握しておかないと、不動産売却で損をするおそれがあるので注意しましょう。
住みながら不動産売却をおこなうときに押さえておきたい注意点は、以下の3つです。

注意点①いつでも内覧できるよう準備しておく

住みながらの不動産売却では、いつでも内覧できるよう準備しておく必要があります。
内覧の希望はいつ入るかわからないため、すぐに購入希望者を案内できるよう部屋を片付けておくことが大切です。
内覧時に部屋が汚れていたり散らかっていたりすると、購入希望者に良い印象を持ってもらえません。
買い手が付かない原因ともなるので、不用品の処分や整理整頓は日頃からおこなっておきましょう。
家のなかでも、キッチンやトイレ・浴室などの水回りは汚れがたまりやすい場所です。
これらの場所はとくに掃除をおこなっておき、必要に応じてハウスクリーニングを実施する必要があります。
ハウスクリーニングを業者に依頼すると、ある程度まとまった費用がかかりますが、その分室内を綺麗に維持できるはずです。
購入希望者に良い印象を与えられるよう、状況に合わせて検討してみましょう。

注意点②新居探しを同時に進める

自宅の売却目処が立ったら、新居探しを進めることをおすすめします。
売却した家の引き渡し日までに、新居の引き渡しを完了しているのが理想です。
万が一、旧居の引き渡し日までに新居が見つからなければ、一時的に仮住まいを探す必要があります。
仮住まいに引っ越すとなれば、敷金・礼金などの初期費用が必要になり、家計を圧迫しかねません。
余計な費用を支払わないためにも、新居は売却活動と同時進行で進めておくことが大切です。

注意点③余裕のあるスケジュールを組んでおく

住みながらの不動産売却では、余裕のあるスケジュールを組んでおく必要があります。
休日に予定が入っていると、内覧予約に対応できず、購入希望者を取り逃してしまうおそれがあるでしょう。
早期・高値売却を目指しているなら、内覧予約に対して柔軟に対応できるよう予定は空けておくのが注意点です。
とくに、引っ越しシーズンである3月や9月は予約が多く入りやすいため、スケジュールには余裕を持っておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却を住みながらおこなう方法は「売り先行」のほか、リースバックやリバースモーゲージが有効です。
これらの方法は住み替え費用を安く抑えられますが、内覧時に生活感が出やすいので気を付けましょう。
注意点として、いつでも内覧できるように準備しておくだけでなく、新居探しも同時に進める必要があります。