相続した不動産を売却する流れとは？発生する税金や注意点もご紹介！

不動産の相続後に売却を検討する方は多いでしょう。
しかし、どのような段取りを踏むのか、具体的な流れを理解していない方も一定数いらっしゃるはずです。
そこで今回は、相続した不動産を売却するまでの流れや発生する税金の種類、売るときに押さえておきたい注意点をご紹介します。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続は「いつか来るもの」とわかっていても、いざそのときが来ると落ち着いて対応できないケースがほとんどです。
急に相続を言い渡されて、対応に困ることも少なくありません。
相続で不要な不動産を引き継いだときは、処分を検討するとスムーズです。
直前で慌てないためにも、相続した不動産を売却するまでの流れを確認しておきましょう。

売却までの流れ①：相続する財産と相続人を把握する

相続が発生したら、まず遺言書があるかどうかを確認します。
遺言書があるケースでは、その内容に従って遺産を分配するのが原則です。
遺言書がないときは、遺産分割協議で残された財産の配分を決定します。
そのためにも、誰が相続人か把握しなければなりません。
相続人を調べるには、故人の出生から亡くなるまでの戸籍全部事項証明書を集める必要があります。
その内容を確認し、遺産の内容や分配方法を相続人全員で話し合いましょう。

売却までの流れ②：相続登記の手続きをおこなう

不動産を相続したら、名義を故人から相続人に変更する必要があります。
この手続きは令和6年4月1日から義務化されているため、忘れると罰則の対象です。
余計な費用を負担しないためにも、期限内に所定の手続きを済ませましょう。
相続登記の必要書類には、住民票の写しや所有権証明書などがあるので、早めに準備しておくことをおすすめします。
相続登記後の書類管理方法としては、登記完了後に交付される登記識別情報や関連書類をなくさないよう、信頼できる場所で保管するのが大切です。
自宅で保管するときは火災や紛失に備えてコピーを作成し、銀行の貸金庫などを活用するのも一案でしょう。

売却までの流れ③：不動産会社と媒介契約を結ぶ

相続登記後は、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的な流れです。
契約を結ぶと、一般的な不動産売却と同じように売却活動がスタートします。
買主が見つかったら、売買契約を結び、決済・引き渡しとなるのが基本です。
不動産売却で利益が出たときは、翌年に確定申告をおこなわなければなりません。

相続後の不動産売却でかかる税金の種類

相続後の不動産売却で課税される税金は、以下の4つです。

●譲渡所得税
●印紙税
●登録免許税
●消費税

これらの税金はケースによって高額になるため、あらかじめ計算の仕方を確認しておくと良いでしょう。
以下では、相続後の不動産売却で発生する税金の計算方法や使える控除・特例についてご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは、譲渡所得がプラスになったときに発生する税金です。
譲渡所得は、売却金額から取得費と売却にかかった費用を差し引いた残りの金額で、以下の計算式を用います。
譲渡所得＝売却金額－取得費（購入価格＋購入費用－減価償却費）－譲渡費用
譲渡費用は不動産を売却するときにかかった費用で、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
なお、譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算するのが原則です。
この税率は、不動産の所有年数に応じて異なっており、短期譲渡所得より長期譲渡所得のほうが低い税率となっています。
そのため、節税を意識するなら、不動産を所有してから5年超で売却するなどタイミングが重要です。

印紙税の計算方法

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けるときに納税する必要があります。
納税のタイミングは、売買契約書を作成するときです。
契約金額に応じて税額が定められているので、事前に確認しておきましょう。
たとえば、契約金額が100万円超え500万円以下のケースでは、印紙税が1,000円かかります。

登録免許税の計算方法

登録免許税とは、不動産の抵当権を抹消するときだけでなく、相続登記や所有権移転登記などの不動産登記手続き全般にかかる税金です。
住宅ローンを完済すれば、不動産の抵当権が抹消できるため、そのタイミングで登録免許税が発生します。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1筆につき1,000円です。
筆数分の税金がかかるので、土地や建物をいくつ売却するのか把握しておきましょう。

消費税の計算方法

建物を売却すると、消費税が発生します。
不動産売却における消費税の計算方法は、以下のとおりです。
消費税=不動産の売却金額÷1.1×0.1
なお、土地には消費税が発生しないため、覚えておきましょう。

相続後の不動産売却で使える控除・特例

相続後の不動産売却では、取得費加算の特例と3,000万円控除が利用できます。
取得費加算の特例とは、相続税の一部を譲渡所得の算定時に取得費として加算できる制度です。
これにより、譲渡所得が大幅に軽減され、税金負担が軽くなります。
また、3,000万円控除は、譲渡所得から3,000万円を控除できる仕組みです。
制度の適用にはマイホームの売却など条件が存在しますが、要件を満たせば大きな節税効果を見込めるでしょう。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続後の不動産売却では、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
スムーズに取引を進めるためにも、以下のポイントは知っておくと良いでしょう。

注意点①：相続登記を済ませないと売却困難になる

不動産を相続したら、相続登記を忘れずにおこなうことが重要です。
以前は任意の手続きでしたが、現在は相続登記の手続きが義務化されました。
期限内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
相続登記の期限は、相続を知ってから3年以内です。
手続きを早めに済ませるためにも、遺産分割協議は速やかにおこなうことをおすすめします。
相続人同士で話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立ても可能です。

注意点②：契約不適合責任に気を付ける

相続後の不動産売却では、契約不適合責任にも注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しないときの売主責任を指します。
契約書と異なる内容の不動産を売却したときは、買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を言い渡されたりします。
安全に不動産取引を進めるためには、事前の告知が重要です。
あらかじめ不動産の状態を把握しておき、欠陥や不具合は正直に買主へ伝えるようにしましょう。
故意的に隠したケースでは、契約不適合責任に問われる可能性が高まります。

注意点③：遺産分割が決まらないと有利な制度を利用できなくなる

遺産分割協議は裁判外での話し合いとなるため、法的な期限はありません。
しかし、相続税が課税されるケースでは、申告期限までに話し合いをまとめる必要があるでしょう。
このタイミングまでに遺産分割を終えていないと、手続きの手間が増えたり、控除を受けられなくなったりします。
所得税の優遇制度などにも期限が設けられているため、事前に確認しておくと失敗を避けられるはずです。
なお、相続人のなかに認知症の方がいるケースでは、意思能力が欠如していると判断されます。
遺産分割協議が無効となる可能性が高く、売却したくてもできないおそれがあるので注意しましょう。
そのような場合は、成年後見制度を活用するのがおすすめとなっているので、注意点として押さえておく必要があります。

不動産売却後の資金活用について

売却後に得られた資金をどのように活用するかも、検討しておきたいポイントです。
住宅ローンの返済や相続税の納付にあてるだけでなく、新たな不動産投資や老後資金の確保など、多様な選択肢があります。
資金の運用先を早めに考えておけば、スムーズに手続きを進められるでしょう。

まとめ

相続後の不動産売却では、まず相続する財産と相続人を把握するのが一般的な流れです。
不動産売却でかかる税金には、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などが含まれます。
注意点として、相続登記が義務化されていることや契約不適合責任があることを押さえておくと良いでしょう。