相続した不動産の代償分割とは？遺産分割協議書の書き方も解説

不動産は、現金のように1円単位で分割できない財産のため、相続人が複数いるとトラブルに発展しがちです。
不動産売却をせずに実家などを引き継ぎたい相続人がいる場合は、代償分割で不動産相続をおこなうとスムーズでしょう。
今回は、代償分割とはなにか、代償分割のメリット・デメリット、遺産分割協議書の書き方などを解説します。

不動産相続時の分割方法「代償分割」とはなにか

不動産相続が発生し、相続人が複数いる場合は、誰がどのような割合で不動産を引き継ぐのかを決める必要があります。
不動産を分割する方法はいくつかあり、そのうちのひとつが代償分割です。
まずは、遺産を分割する3つの方法と、代償分割とはどのようなものかを解説します。

遺産を分割する方法は3つある

不動産を分割する方法は、今回ご紹介する「代償分割」に加えて「現物分割」と「換価分割」の合計3つです。
代償分割の詳細は後述することとし、現物分割と換価分割について解説します。
現物分割とは、不動産などの財産を現物のまま、形状や性質を変更せずに分割する方法です。
たとえば、法定相続分が2分の1の相続人が2人おり、不動産評価額が3,000万円で、預貯金と有価証券の合計額が3,000万円と仮定しましょう。
この場合は、どちらがどの種類の遺産を相続するか協議したうえで、一方の相続人が不動産を、もう一方の相続人が預貯金と有価証券を平等に相続します。
次に、換価分割とは、不動産などの遺産を売却して換価したうえで、売却益を相続人同士で分配する方法です。
現物分割と同様の前提条件で、不動産の売却益が4,000万円の場合、相続人Aと相続人Bがそれぞれ2,000万円ずつを受け取って相続をおこないます。

代償分割とは

代償分割とは、相続人のうち1人が法定相続分を超える財産を相続する代わりに、他の相続人に対して代償金などを支払って、平等に相続をおこなう方法です。
法定相続分が2分の1ずつの相続人が2人おり、相続する不動産評価額が3,000万円、預貯金と有価証券の合計が2,000万円と仮定してシミュレーションしましょう。
このケースで相続人Aが不動産を相続し、相続人Bが預貯金と有価証券を相続する場合、相続財産には1,000万円の差額が生じます。
そのため、相続人Aが相続人Bに対して1,000万円の代償金を支払い、差額を埋めて相続を完了させるのが代償分割です。

代償分割のメリット・デメリット

不動産の相続では、先祖代々の住まいを手放したくないという理由から、売却に抵抗を感じる相続人がいるケースもあります。
一方、共有名義は将来的な活用に制約が生じ、意思決定が難しくなるリスクが高いです。
これらの状況を踏まえ、代償分割は不動産が含まれる場合の相続において頻繁に活用される分割方法です。
しかし、代償分割には特有のメリットがある一方で、デメリットもあることには注意しなければなりません。
代償分割の具体的なメリットとデメリットを見ておきましょう。

メリット①トラブルが発生しやすい共有名義を避けられる

代償分割を選ぶメリットとして、将来的なトラブルが発生することが多い「共有名義」での相続を避けられる点が挙げられます。
不動産は現金や有価証券のように分割しにくい財産のため、誰が相続するかの決断を先延ばしにして、相続人同士で共有するケースも多いです。
しかし、不動産を共有する場合、共有者全員の合意がなければ売却ができないなどの制限が加えられるため、将来的に共有者同士でトラブルが発生する可能性があります。
また、共有者が亡くなった場合は新しい相続が発生するため、共有者が増えて売却などの意思決定がさらに難しくなったり、そもそも誰が共有者なのか把握しきれなかったりするかもしれません。
代償分割をおこなえば、特定の相続人1人が不動産を引き継ぐことになるため、複雑化しやすい共有状態を避けられます。

メリット②不動産を売却する必要がない

代償分割であれば、不動産を売却せずに済みます。
先述した換価分割を選択する場合、不動産を第三者に売却する必要に迫られるため、一部の相続人が不満を抱く可能性があります。
「先祖代々守ってきた実家を手元に残したい」「将来的には相続した実家で暮らしたい」といった希望を持ち、不動産売却に反対している方もいるでしょう。
そういったケースでは、売却に反対する相続人が不動産を相続して代償分割をおこなえば、売却を避けて不動産相続を完結させられます。

デメリットは代償金の算出でトラブルが起こる可能性があること

代償分割のデメリットとして知っておかなければならないのは、代償金の算出方法をめぐり、相続人同士でトラブルに発展する可能性があることです。
代償分割を選ぶ場合、代償金を支払う側はできるだけ安く、代償金を受け取る側はできるだけ高く不動産を評価してほしいと考えます。
利用する不動産会社によって不動産査定の基準が異なるほか、不動産を評価する方法は複数あるため、どの不動産評価額を選択すべきかをめぐって揉めやすいのです。
また、そもそも代償金を支払えない場合は、代償分割を選択できません。
仮に財産が不動産のみの場合、不動産評価額は数千万円に及ぶケースが多いため、不動産を相続する方がほかの相続人に代償金を一括で支払うことは困難でしょう。
代償分割を選択できない場合、不動産を売却できるのであれば換価分割を、売却が困難である状況なら共有名義での不動産相続を選ぶことが現実的といえます。
ただし、複数のきょうだいが共有者となった後、そのうち一人が自分の持分を第三者に譲渡すると、見ず知らずの人と共同所有になる可能性もあり、合意形成がさらに困難になる点に注意が必要です。

代償分割の遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法

代償分割をおこなう場合、相続人が複数人おり、遺言書が残されていないケースでは遺産分割協議書を用意する必要があります。
遺産分割協議書の書き方を誤ると、贈与税が課税される場合があるため、正しい書き方を知っておきましょう。
また、相続税の計算方法についても解説します。

代償分割をおこなう場合の遺産分割協議書の書き方

不動産の代償分割をおこなう場合は、相続人同士で遺産分割協議をおこない、誰が不動産を相続するのかを確定させ、その内容を遺産分割協議書に記載します。
遺産分割協議書に代償分割をおこなった旨を明記しなかった場合、代償金が贈与と判断され、贈与税が課税される可能性があるため注意しましょう。
遺産分割協議書には、誰が不動産を相続するのかを明記したうえで、不動産の所在地、地番、地目、地積、種類、構造、床面積などを記載します。
次に、不動産を取得する代償として、代償金の金額と受取人を明記したうえで、すべての相続人の住所・指名・実印を捺し、遺産分割協議書を作成した日時を書き添えて完成させます。

相続税の計算方法

不動産を代償分割した場合は、代償金の受け渡しも相続税の課税対象となるため注意しましょう。
相続税の課税価格の計算方法は、代償金を支払った相続人と、代償金を受け取った相続人とで異なります。
まず、代償金を支払った相続人は、「相続した遺産の価額－代償金の価額」が相続税の課税価格となります。
次に、代償金を受け取った相続人の相続税の課税価格は「（代償金以外に相続した遺産の価額）＋代償金の価額」です。
遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法に不安がある場合は、司法書士や税理士といった専門家に相談し、書類の作成や計算の代行を依頼することをおすすめします。

まとめ

不動産相続における代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続する代わりに、その他の相続人に代償金を支払う相続方法です。
共有名義や売却を避けて不動産を相続できることが代償分割のメリットといえます。
一方で、現物分割を選ぶ場合は、複数の財産を調整して相続人がそれぞれ異なる遺産を取得するため、資産価値の公平性を検討する必要があります。
遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法に不安がある場合は、司法書士や税理士に相談しましょう。