インスペクションとは？不動産売却前におこなうメリットや費用を解説！

2020年4月の民法改正にともない、不動産の売却時にインスペクションを実施する機会が増えつつあります。
しかし、インスペクションとは何か、売却前におこなうとどのようなメリットがあるのかなどがわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、インスペクションの基本情報や不動産売却時に実施するメリット、インスペクションの費用相場と実施者について解説します。

インスペクションとはどのような行為か？

不動産の取引においてインスペクションの重要性は増していますが、その仕組みを理解している方は少ないのが現状です。
まずは、インスペクションの基本情報について解説します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、物件の状態を専門家が調査して建物の劣化状況や修繕が必要な箇所を明確にするプロセスです。
とくに建物の状態が購入の判断材料となる中古住宅の売却では、インスペクションは重要な役割を果たします。
国も「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、中古住宅の流通を活性化させる対策としてのインスペクションの普及に取り組んでいるのが実情です。

インスペクションの利用促進の義務化

日本では2018年に宅地建物取引業法が改正され、宅建業者に対してインスペクションに関する説明が義務付けられました。
具体的には、インスペクションの実施の有無やインスペクション実施時の結果の概要、設計図書などの保存状況を重要事項として説明する必要があります。
ただし、現時点ではインスペクションそのものは義務化されていません。
あくまでも「説明の義務」が課されるに留まっている点に注意が必要です。

インスペクションをおこなうタイミングとは？

不動産を売却するときにインスペクションをおこなうタイミングは、売却活動の開始前です。
物件を市場に出す前に実施すると、売主が建物の状態を把握しやすくなり、売買契約後の買主との間に起こり得るトラブルを未然に回避できます。
また、早期に実施することにより、必要な修繕が発覚したときでも、売却前に対応する時間を確保可能です。
不動産会社に査定を依頼する前にインスペクションをおこなうのもおすすめです。
建物に不具合などが生じていないことがわかれば、より高い査定価格を提示してもらえることがあります。

インスペクション実施前の流れとは？

インスペクションを実施する前に、まずは不動産会社に売却を希望する不動産の査定を依頼して媒介契約を締結します。
このとき、不動産会社からインスペクションに関する説明をされるため、実施したいときにはインスペクションをおこなう専門家である既存住宅状況調査技術者（インスペクター）を紹介してもらいましょう。
その後、インスペクターによる現地調査がおこなわれ、調査結果をまとめた報告書を受け取ります。
報告書には、建物の状態や改善点などが記載されているため、必要に応じて修繕などを検討する流れです。

不動産売却前にインスペクションをするメリット

不動産の売却前にインスペクションを実施するかどうかで迷ったときには、どのようなメリットを得られるかを確認しておくことがポイントです。
ここでは、不動産売却前にインスペクションをおこなうメリットについて解説します。

メリット①安心して取引できる

中古住宅を売却するとき、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
もし、不動産を引き渡したあとに、契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかったときには、買主から修繕や損害賠償などを請求されるおそれがあります。
しかし、不動産売却前にインスペクションをおこなっておけば、所有している建物の状態を把握できます。
不具合や欠陥が潜んでいても事前に買主に伝えておけば、売却後にトラブルが起こることはありません。
また、買主にとっても、建物の状態について安心感を得られる点が大きなメリットです。
不動産取引の透明性が高まるため、交渉がスムーズに進みます。

メリット②資産価値が高まる

不動産の売却前にインスペクションをおこなうと、資産価値が高まります。
たとえば、インスペクションを受けて建物に不具合や欠陥がないことが明確になれば、築年数の古い物件でも、より高値で売却できるかもしれません。
また、既存住宅瑕疵担保保険へ加入できるようになる点も資産価値が高まる要因のひとつです。
既存住宅瑕疵担保保険とは、売却後に見つかった不具合や欠陥の修繕費用の一部を保険金でまかなえる保険です。
既存住宅瑕疵担保保険に加入するには、建築基準法上の耐震基準や劣化状態など一定の要件を満たす必要があります。
しかし、これらをクリアして保険に加入できれば木造で築20年、鉄筋コンクリート造で築25年を超える不動産でも買主が住宅ローン控除を受けられます。
住宅の品質や安全性が保障されるだけでなく、税制面でのメリットを享受できるようになるため、買主も安心して購入に踏み切れるようになるのです。

不動産売却前のインスペクションにかかる費用と実施者

インスペクションを実施するにあたって気になるのは、やはり「いくらかかるのか」「誰が実施するのか」ではないでしょうか。
ここでは、インスペクションの実施にかかる費用相場や実施者について解説します。

インスペクションの費用相場

インスペクションの費用は調査内容や建物の規模によって異なりますが、一戸建てでは5万～6万円、マンションでは4万～5万円が相場です。
ただし、床下や小屋裏など建物の内部に入っての調査や機械を使った検査、耐震性を診断する検査などをおこなうときにはオプション料金がかかり、10万円を超える費用を請求されることもあります。
売却予定の不動産が木造か鉄筋コンクリートかによっても費用が変動するため、事前に見積もりを取ることが重要です。

インスペクションをおこなうのは誰？

インスペクションを実施するのは、国土交通省が認定した「既存住宅状況調査技術者」の資格を有する建築士です。
インスペクションを実施する専門家の意味合いで「インスペクター」と呼ばれることもあります。
インスペクターは、建築物の構造、設備、外壁、屋根など多岐にわたる箇所を調査し、売主や買主にとって重要な情報を提供する役割を担います。
不動産会社から紹介を受ける形が一般的ですが、そのときは調査経験は豊富か、評判は良いか、提示された費用は適正かなどを確認するようにしましょう。

インスペクションにかかる期間

インスペクションを依頼すると、調査結果が出るまでに2週間ほどの期間がかかります。
地方部ではインスペクターが不足している現状もあり、さらに時間がかかってしまいかねません。
そのため、不動産売却前にインスペクションを実施するときには、スケジュールに余裕を持つことが大切です。
なお、物件広告を不動産ポータルサイトなどに掲載したあとでインスペクションをおこなっても問題はありません。
できる限り不動産を早く売却したいなどの事情が横たわっているときには、不動産会社と相談したうえで販売活動とインスペクションを同時並行で進めるのも選択肢のひとつです。
インスペクターとやり取りをする際には、連絡や打ち合わせの手段を明確にしておくとスムーズです。
たとえば、メールか電話、直接面談のどれを活用するかあらかじめ決めておくと、お互いに連絡不足による混乱を防ぎやすくなります。
また、報告書を受け取ったあとの読み方や内容の確認ポイントも事前に共有しておくと、修繕や改善策を検討しやすくなるでしょう。

まとめ

インスペクションとは、建物に潜んでいる欠陥や不具合状況、修繕が必要な箇所などを明確にする調査です。
不動産の売却前にインスペクションを実施すると、買主の安心感につながって早期売却の可能性が高まるほか、引き渡し後のトラブルも防げます。
インスペクションを依頼するときにかかる費用は一戸建てで5万～6万円、マンションで4万～5万円が相場です。