競売物件とは？購入するメリットやデメリットを解説！

マイホームの購入を検討している方にとって、安く購入できる競売物件は魅力的に映るかもしれません。
しかし、通常の不動産とは異なり、さまざまなリスクが潜んでいるため、購入前には慎重な検討が必要です。
そこで今回は、競売物件の基本的な知識や購入するメリット、デメリットについて解説します。

競売物件とはどのような不動産か？

競売物件の購入を検討しているのなら、まずは通常の不動産との違いを押さえておくことが大切です。
ここでは、競売物件とはどのような不動産を指すのかについて解説します。

競売物件とは？

競売物件とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなった方の所有する不動産が、債権者によって裁判所に申し立てられ、強制的に売却されるものを指します。
一般的な不動産売買と異なり、売主の意思ではなく、法律に基づいて裁判所が主導しておこなう手続きです。
競売は、地方裁判所の管轄で進められ「不動産競売」として公告されます。
対象物件の情報は、裁判所の掲示板やインターネット上の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」で公開され、一般の方でも入札に参加できます。
物件の情報としては、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点セットが提供され、購入希望者はこれを基に入札額を判断する仕組みです。

住宅ローンの滞納がきっかけに

競売物件が市場に出る主な原因は、住宅ローンの返済不能です。
ローンの支払いが滞ると、債権者は担保となっている不動産の競売を申し立てて、債権回収を図ります。
そのため、競売に出される物件は、ローンを組んで購入された一般的な住宅が多く、一戸建て・マンション・土地など、さまざまなタイプがあります。

通常の不動産取引との違い

一般的な不動産売買では、売主と買主が不動産会社を介して契約を結びますが、競売物件では売主が存在せず、裁判所が手続きを管理します。
そのため、購入者は物件を見ずに買うリスクや入札方式など、通常とは異なる条件を理解しておく必要があります。
競売物件は価格の安さが魅力ですが、その背景には裁判所主導の特殊な取引形態があることを忘れてはいけません。

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競売物件を購入するメリット

ここでは、競売物件を購入すると、どのようなメリットを享受できるのかについて解説します。

メリット①市場価格より安い

競売物件の魅力は、何といっても価格の安さです。
通常の市場価格よりも2割～3割、ケースによってはそれ以上安く手に入ることもあるため、資金に限りがある方や投資目的の購入を考えている方には大きなメリットとなります。
競売物件は、査定評価額を基に「売却基準価格」が設定され、その7割程度から入札が始まるケースが一般的です。
競争が少なければ、割安な価格で落札できる可能性があり、初期費用を大幅に抑えることが可能です。
都市部や需要の高いエリアの物件でも、相場より安く手に入ることもあります。

メリット②手続きがシンプルで仲介手数料が不要

競売物件の購入には、不動産会社が介在しないため、通常必要となる仲介手数料が発生しません。
物件の情報も裁判所のBITサイトなどで無料公開されており、入札書の提出や売却許可決定を経て、比較的スムーズに取得できます。
また、一般的な不動産取引とは異なり、所有権移転登記などの登記手続きを裁判所側でおこなってくれる点もメリットです。

メリット③選べる物件が多様

競売物件は、全国の裁判所で継続的に物件が公開されています。
一戸建てやマンション、事業用ビル、土地など競売物件の種類は多岐にわたり、希望条件に近い物件を見つけやすいのも魅力です。
また、同一エリアで複数の競売物件が出ることもあるため、比較検討もしやすいでしょう。
ただし、物件ごとに状態の差が大きく修繕の必要があるケースもあるため、事前に資料をよく読み、専門家の助言を受けることが安心につながります。
競売物件は購入費用を抑えたい方や、リノベーションを前提としたマイホーム購入を検討する方にとって、魅力的な選択肢といえるでしょう。

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競売物件を購入するデメリット

競売物件にはメリットがある一方で、さまざまなデメリットが潜んでいるのも事実です。
購入してからの後悔を防ぐためにも、事前にデメリットを押さえ、自分に向いている物件なのかを確認しておきましょう。
ここでは、競売物件を購入するデメリットについて解説します。

デメリット①事前に内覧できない可能性がある

競売物件を購入するデメリットのひとつは、内覧が基本的にできないことです。
競売物件の所有者は、通常の売主とは異なり、自主的に売却しているわけではないため、物件内の見学を断られることが一般的です。
代わりに裁判所が作成した「現況調査報告書」や「評価書」が提示されますが、これらの書類では細かな劣化状況や設備の稼働状況までは把握できません。
実際に住み始めてから修繕が必要になるケースもあるため、リフォーム費用などを事前に見込んでおく必要があります。
安く購入できるとはいえ、購入後に多額の費用がかかる可能性があることは押さえておきましょう。

デメリット②引き渡しの義務がない

競売物件には、引き渡し義務が存在しないため、落札後に前の所有者が物件に居住しているケースでは、立ち退き交渉を自らおこなう必要があります。
ケースによっては、裁判所に申し立てて強制執行の手続きを取らなければなりません。
家具の運搬費用などを負担しなくてはならないこともあります。
このようなトラブルを避けるためには、現況調査報告書に記載されている「占有者の情報」や「物件の使用状況」をよく確認しておくことが大切です。
入居までに時間と費用がかかる可能性がある点は、通常の物件購入と大きく異なるポイントです。

デメリット③契約不適合責任が適用されない

競売物件の取引では、通常の不動産売買において適用される「契約不適合責任」が免除されます。
つまり、競売物件の購入後に欠陥が見つかっても、売主に対して損害賠償や修繕は求められません。
雨漏りや配管の不具合、建物の傾きなど、住み始めてから不具合が判明しても、すべて自己責任となるため、購入前の情報収集が重要です。
このように、競売物件には一定のリスクがあるため、安さだけで判断せず、住み始めるまでの手間や修繕費用が発生する可能性も含めて、総合的に検討することが求められます。

デメリット④住宅ローンを利用できない

競売物件の購入にあたり、住宅ローンを利用しにくい点もデメリットのひとつです。
金融機関は、住宅ローンを貸し出すにあたって物件の担保価値をチェックしますが、競売物件はリスクが大きく、担保としての評価は低い傾向にあります。
そのため、競売物件の購入時に希望する金額を借りられない事態に陥りかねない点には、注意が必要です。
競売物件を入札するときには、裁判所が設定している売却基準価額の2割以上の金額を、保証金として支払わなければなりません。
もし、落札後に住宅ローンを組めずに購入できない事態になっても、保証金は戻ってきません。
したがって、競売物件の購入で住宅ローンの利用を考えているのなら、入札前に金融機関に相談して利用の可否を確認しておくことが大切です。

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まとめ

競売物件とは、所有者の住宅ローンの滞納などが原因で、裁判所が強制的な売却命令を下している不動産です。
競売物件には、市場価格よりも安く購入できるメリットがあります。
しかし、内覧ができない、所有者に引き渡し義務がない、契約不適合責任が適用されない、住宅ローンを組みにくいなどのデメリットもあるため、購入は慎重に検討しましょう。