空き家を賃貸に出す方法について！メリットや注意点も解説

使われていない空き家の活用方法として、賃貸に出すことで収益を得る選択肢に注目が集まっています。
空き家を貸し出すことで、家賃収入を得られるだけでなく、物件の劣化を防ぎつつ維持管理がしやすくなるでしょう。
この記事では、空き家を賃貸物件に出す際の具体的なメリットとデメリット、注意すべきポイントを解説します。

空き家を賃貸物件に出すメリット

空き家を放置すると管理費用ばかりがかさみますが、賃貸化すれば家賃収入と管理改善の双方が期待できます。
以下では、賃貸に出す主なメリットを三つに整理し、具体例とともに解説します。
物件に合った活用策を考える際の参考にしてください。

家賃収入

空き家を賃貸物件に出す最大のメリットは、定期的な家賃収入を得られる点です。
固定資産税や管理費などの支出を補えるため、資金繰りが安定します。
また、表面利回りの目安は6～8％前後です。
近年は、リモートワークの普及により地方物件の需要も拡大しており、「令和5年度テレワーク人口実態調査」では雇用型テレワーカーが全国で24.8％、首都圏で約38％を占めました。
たとえば、月6万円で賃貸に出すと年間72万円の収入となり、固定資産税や火災保険料を差し引いても手元に約40万円残る場合があります。
家賃収入は、比較的安定した副収入源ですが、修繕や空室対応などの管理労力も必要なため、過度な不労所得の期待は避けるべきです。
さらに、契約が継続すれば、老後資金や新たな投資資金として活用できる点も魅力でしょう。
なお、住宅ローンが残っていても、家賃収入を返済に充てればキャッシュフローを平準化でき、借入金の繰り上げ返済に充てることも可能です。

手放さなくて済む

空き家を売却せずに賃貸化すれば、所有権を維持したまま資産を活用できます。
将来、自分や家族が住む予定ができても再利用でき、相続した実家など思い入れのある物件を手放す必要がありません。
さらに、地価上昇期には含み益も狙えます。
また、地価の動向を見極めたい場合も、家賃を得ながら市場を観察できるため有効です。
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が約6倍に上がる場合があるため、賃貸活用は税負担の面でも有利です。
くわえて、ライフスタイルや家族構成が変わっても、柔軟に対応できる点も大きな魅力でしょう。
将来的に同居が必要になったときにも、拠点を確保できるという心理的安心感も大きいでしょう。

物件管理

空き家を放置すると、老朽化や防犯面のリスクが高まりますが、賃貸化すれば入居者の生活により、換気や清掃がおこなわれ、劣化を抑えられます。
管理会社に委託すれば、入居者対応や定期点検を任せられるため、遠方居住者でも安心です。
また、戸建てでも月1回の通風が劣化防止の鍵となります。
さらに、募集時に実施するリフォームは、資産価値の維持にもつながります。
空家等対策特別措置法により管理不全物件は特定空家に指定され、行政代執行の恐れがありますが、賃貸活用によりこうしたリスクを回避できるでしょう。
近隣からの苦情や不法侵入・放火といったリスクも減り、地域環境の維持にも貢献します。
くわえて、火災保険や家賃保証サービスを組み合わせれば、突発的な損害や滞納リスクも低減できます。
このように、賃貸化は管理面でも有効な選択肢といえるでしょう。

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空き家を賃貸に出すデメリット

入居者を募集する前には、リフォーム費や管理契約が必要となり、一定のコストと手間を要します。
以下では、賃貸経営で想定される主なデメリットを3つに分けて解説いたします。

初期投資・修繕費の負担

入居前のリフォームや設備更新には、数十万円規模の初期投資がかかる場合があります。
外壁塗装や水回りの交換に100万円以上かかることも珍しくなく、初期費用の計画が不十分だと資金がショートする恐れがあります。
また、入居後も給排水設備の故障や屋根の雨漏りなど、突発的な修繕費が発生するため、家賃収入から修繕積立を確保しておくことが必要です。
さらに、設備投資額は減価償却費として経費化できますが、キャッシュアウトは先行するため資金計画が重要です。

入居者トラブルと管理コスト

家賃滞納、原状回復のトラブル、騒音・ペット問題など、入居者対応は精神的負担となります。
悪質な場合は、法的手続きが必要となり、裁判費用や弁護士費用が発生することもあります。
また、管理会社へ委託すれば多くの業務を任せられますが、管理委託料として家賃の3～5％程度が固定費となる点に注意が必要です。
そのため、入居審査を厳格におこない、保証会社との契約を必須にするなどの予防策を講じることが望まれます。

賃料下落・空室リスク

地域の人口減少や新築供給増により賃料相場が下落し、収益が縮小する恐れがあります。
また、月6万円の家賃でも3か月空室になると、年間収入は約18万円減り、赤字化する恐れがあります。
相場に合わせて賃料を下げると収益性が低下し、下げ過ぎると物件の価値イメージも損なわれるため、バランス調整が難しい点が課題です。
なお、長期的には地域再開発の動向を注視し、時期を見て売却に切り替える判断も視野に入れる必要があります。

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空き家を賃貸に出すときの注意点

空き家を賃貸化する際は、メリットだけでなく、運営上の注意点も踏まえる必要があります。
以下では、空室リスク、税務、契約形態の3つの観点から押さえるべきポイントを解説します。

空室リスク

空室期間が長引くと家賃収入が得られず、管理費だけがかさみ建物の劣化も進みます。
また、需要が低い立地や築古物件では、とくに入居付けが難しく、カビや設備劣化が次の募集に悪影響を与える悪循環に陥りやすいです。
リスク軽減には、需要と相場を調査し、適切な家賃を設定することが不可欠です。
さらに、空室期間中でも定期的に室内に立ち入り、簡易清掃や換気をおこなう仕組みを導入すると物件の状態を保てます。
くわえて、Wi-Fi無料設備や宅配ボックスの設置など、入居者ニーズに合わせた付加価値を提供すると成約率が高まります。

確定申告

賃貸収入は、不動産所得として課税対象となり、給与所得者でも年間20万円を超える収入があれば確定申告が必要です。
経費として、管理費や修繕費、固定資産税、保険料、減価償却費などを計上することで課税所得を抑えられます。
また、青色申告を選択すれば、最大65万円の特別控除を受けられるほか、赤字が出た場合は3年間の繰越控除が可能です。
くわえて、帳簿や領収書を適切に保管し、難しい場合は税理士など専門家に相談すると安心です。
なお、オンライン会計ソフトを活用すれば、初心者でも帳簿付けが容易になり、確定申告の負担を軽減できます。

契約形態

賃貸契約には、更新が前提の普通借家契約と、期間満了で終了する定期借家契約があります。
普通借家契約は、借主の更新希望を正当な理由なく断れませんが、定期借家契約はあらかじめ期間を定め、1年以上の場合は満了の1年前から6か月前までに終了通知を行えば契約が終了します。
また、将来自宅として使う予定や短期貸与を希望する場合は、定期借家契約を選ぶと柔軟に対応できるでしょう。
さらに、サブリース契約を検討する場合は、家賃下落リスクや中途解約条件を十分に確認し、安易に締結しないよう注意が必要です。
なお、敷金や礼金、更新料の設定は地域相場と借主保護の観点の両方を踏まえ、トラブルにならない範囲で決めることが重要です。

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まとめ

空き家を賃貸物件に出すことで、活用されていない物件を収益源に変えられる点が大きなメリットとなります。
一方で、入居者とのトラブルや修繕費用、空室による収入減といったリスクにも備えておく必要があります。
安定した賃貸経営を実現するためには、契約形態や税務対応などの事務面も含めた総合的な準備が重要です。