相続した農地を売却するときの流れは？メリット・デメリットもご紹介！

相続遺産のなかには、現金や預貯金以外に農地が含まれている可能性があります。
しかし、使い道のない農地を相続したときは、速やかに処分するのがおすすめです。
そこで今回は、相続した農地を売却するときの主な流れや、売却を選択するメリット・デメリットをご紹介します。

相続した農地を売却するときの流れ

相続した農地を売却するときの流れは、以下の3ステップです。
不動産をスムーズに処分できるよう、あらかじめ大まかな段取りを確認しておきましょう。

流れ①農地の相続登記を済ませる

不動産売却では、売主と不動産の名義人が一致している必要があります。
農地を引き継いだ相続人は、管轄の法務局で不動産の名義変更をおこないましょう。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更をおこなう必要があります。
また、相続登記後には市区町村の農業委員会へ、農地を相続した旨の届出も必要です。
この手続きは相続開始を知ってから10か月以内におこなわなければならず、期限を過ぎると罰則が科せられます。
申請する農業委員会の所在や連絡先が不明なときは、農地の住所を管轄している役所に問い合わせてみましょう。

流れ②買主と停止条件付売買契約を結ぶ

手続きが完了したら、農地の売り先を探します。
買主が見つかると売買契約を結びますが、農地の売却ではケースによって農業委員会の許可が必要です。
農業委員会の許可が下りるまでに時間を要する可能性があるため、そのようなケースでは「停止条件付売買契約」を締結します。
停止条件付売買契約を結ぶと、農業委員会の許可を待つ間に契約が進められ、手続きの効率化が図れるのです。
注意点として、許可が下りなければ契約は無効となることを押さえておきましょう。

流れ③農業委員会へ許可申請をおこなう

農地の売却では、農地のままだけでなく、農地転用するときにも許可申請が必要です。
農地のまま売却するケースなら、周辺地域と調和しているか広さや用途を審査します。
状況によっては審査を通過できない可能性もあるので、農地転用の選択肢も考えておくと良いでしょう。
農地転用するときには、農業委員会へ許可申請をおこなわなければなりません。
ただし、都市計画法上の市街化区域内であれば、農地転用許可は不要です。
農業委員会への「届出」のみ提出をおこないましょう。
なお、市街化区域外の農地転用は、土地の広さによって手続きの流れが異なります。
面積が4ha以下のケースでは農業委員会に申請し、都道府県知事が許可をおこなうのが原則です。
一方、4haを超えるときには、都道府県知事に申請をおこない、農林水産大臣が最終的な許可を下します。
このように手続きの流れが変わってくるので、売却前にどのような段取りを踏むのか把握しておくことが大切です。

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相続した農地を売却するメリット

相続後に農地を売却すると、以下のメリットが得られます。
不動産売却で失敗しないよう、3つの特徴を事前に押さえておきましょう。

売却代金を相続税の支払いに充てられる

相続した農地を売却するもっとも大きなメリットは、売却益で相続税の支払いができることです。
相続税の申告・納税期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内となっています。
しかし、相続がいつ起きるかは予測できません。
手元にまとまった資金がなく、相続税の支払い期限に間に合わない可能性もあります。
そのようなケースでは、相続後すぐに土地を売却して資金に変換し、期限までに納税する方法が有効です。
相続税の支払いは高額になるケースが多いため、売却益の活用も検討してみると良いでしょう。

農地の管理が不要になる

相続した農地を売却すると、管理負担の軽減が可能です。
相続人にとって大きなメリットになるので、状況に合わせて売却を検討してみることをおすすめします。
とくに使い道のない土地は、管理の手間やコストがかかるため、早急に処分を検討しましょう。
土地を売却すれば、不動産の管理にかけていた労力を他の時間に充てられます。

固定資産税の支払い義務がなくなる

農地を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかり、所有者に大きな負担がかかってくるでしょう。
相続後に売却すれば、その負担もなくなります。
なかでも、市街化区域にある農地は、宅地に近い税金がかかる可能性があるので注意しなければなりません。
固定資産税の支払い義務をなくしたい方は、相続後に農地の売却を検討してみると良いでしょう。
早めに売却をおこなえば、資産価値の下落も最小限に抑えられ、より多くの利益を残せる可能性があります。

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相続した農地を売却するデメリット

農地の売却を成功させるには、デメリットをあらかじめ押さえておかなければなりません。
メリットばかりに注目していると、売却で損をする可能性があります。
早期・高値売却を目指しているなら、以下の注意点を事前に把握しておきましょう。
売却前に押さえておきたいデメリットは、主に3つです。

手続きに手間と時間がかかる

相続後の農地売却は、手続きに手間と時間がかかるのがデメリットに挙げられます。
農地の売却には、農地法に基づく許可が必要です。
それらの手続きは煩雑で、時間を要する可能性があります。
許可が下りるまでに時間がかかり、スケジュールどおりに売却できないケースもあるでしょう。
相続税の支払いが目的で売却を検討している方は、期限内に売却できない可能性も考慮して計画を立てることが大切です。
ペナルティを受けないためには、ある程度まとまった資金を事前に準備しておく必要があります。
自分で用意するのが難しいケースでは、親族に借りる方法も視野に入れておくと良いでしょう。

翌年の確定申告と納税が必要になる

農地の売却で利益が出たときには、翌年に確定申告が必要です。
注意点として、利益が大きいと譲渡所得税は高くなり、翌年の住民税も上がります。
社会保険料の負担額や医療費負担割合などに影響が出るのは、大きなデメリットでしょう。
また、確定申告の期限は、売却した年の翌年3月15日までです。
この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が科せられるので注意しましょう。
提出書類のなかには、準備に時間がかかるものもあります。
申告書のほか、本人確認書類や売買契約書などが必要になるので、早めに用意しておくことが大切です。

納税猶予制度を活用していると相続税が発生する

農地の相続で納税猶予制度を活用していたケースでは、売却後に相続税が発生します。
農地相続における納税猶予制度とは、相続税のうち一定金額の支払いを繰り延べられる制度のことです。
一定の要件を満たせば、相続税の納税が猶予され、その相続人が死亡したときにも猶予税額が免除されます。
しかし、相続人が農地を譲渡したときには、猶予税額の全部または一部を納付しなければなりません。
ケースによって高額な税負担となるので、売却タイミングは慎重に判断する必要があります。
農地所有者の状況や売却の目的はそれぞれ異なるため、農地を売るときにはメリット・デメリットを踏まえた判断が必要です。
とくにデメリットは工夫次第で気にならなくなるので、事前に対策しておくことをおすすめします。

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まとめ

相続した農地を売却するときには、まず相続登記を済ませ、買主と停止条件付売買契約を結んでから許可申請をおこなうのが一般的な流れです。
相続後に農地を売却するメリットには、税金や管理コストを省けることが挙げられます。
ただし、手続きに時間と手間がかかり、利益が出ると翌年に確定申告と納税が必要になることはデメリットです。