不動産売却における分筆とは？メリットやデメリットをご紹介

不動産を売却する際、必要に応じて「分筆」をおこなうことがあります。
分筆した不動産を売却するといくつかのメリットがありますが、同時にデメリットもあるため注意が必要です。
今回は、不動産売却における分筆とは何か、分筆した不動産を売却するメリットとデメリット、分筆の方法についてご紹介します。

不動産売却における分筆とは

「分筆」とは、1つの土地を複数の土地に分ける手続きのことを言います。
土地は1筆、2筆と「筆」を単位にして数えることがあり、1筆の土地を分けるために分筆と呼ばれているのです。
分筆とは逆の行為に「合筆」があり、こちらは複数の土地をまとめて1つにする手続きになります。

分筆には登記手続きが必要

分筆によって土地を複数に分ける際は、法務局での登記手続きが必要です。
登記手続きがおこなわれると土地の地番が変更され、それぞれが別の独立した土地として扱われるようになります。
これによって、土地ごとに所有者が設定され、不動産売却時には一方のみを売却することが可能です。
一方で、不動産の登記手続きをおこなわず、便宜上違う土地であるかのように使い分けることを「分割」と呼びます。
分割では、分けられた部分が1つの土地であることに変わりはないものの、建築基準を満たせばそれぞれの部分に建物を1つずつ建てることが可能です。
本来は1つの土地に1つの建物しか建てられないため、建物を増やしたいのであれば分筆あるいは分割をおこなう必要があります。

土地の一部を売却する際は分筆を実施する

不動産売却で分筆をおこなうのは、広い土地の一部を売却したいケースです。
売却する部分だけを分筆して切り離せば、残りの部分は売らずに手元に置いておけます。
不動産売却以外では、故人から相続した土地を相続人同士で平等に分割するために分筆が活用されるケースが多いです。
一般的には、不動産を物理的に分割するのは難しいですが、分筆であれば登記を分けて別々の土地として登録し直せます。
共有名義にする方法もありますが、将来的な相続などでトラブルになる可能性もあるため、広い土地であれば分筆がおすすめです。
ほかにも、親が所有しており、現在、住宅が建っている土地の一角に子が住宅を建てる際は分筆される可能性があります。

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不動産売却における分筆のメリットとデメリット

不動産売却の際、該当の不動産を分筆することにはメリットもあればデメリットもあります。
分筆にはさまざまな手間がかかるため、実際におこなう前にメリットとデメリットを比較する必要があるでしょう。

不動産売却における分筆のメリット

分筆のメリットは、分筆後の土地に元の土地とは異なる地目を設定できることです。
たとえば、どんなに広い敷地があっても、地目が農地になっていると住宅として使うのは難しく、売却が難しくなります。
そこで、土地の一部を分筆し、地目を宅地に変更して住宅を建てられるようにする方法があるのです。
また、不動産を分筆して相続すれば、自分の分の土地には好きに抵当権を設定でき、売却も自由におこなえます。
住宅ローンを借りて自宅を建てても良く、不動産売却に回しても良いのです。
仮に不動産を共有名義で相続すると、ほかの共有者の許可なく抵当権を設定したり、売却したりといった行為はできません。
自身の共有持分だけであれば自由に売却できますが、それもほかの共有者と買主の方がトラブルになる可能性があるため無断は望ましくないでしょう。
ほかにも、分筆によって不動産の評価額が変わり、税金が安くなる可能性があります。
土地を分筆した際に大通りに面している土地だけでなく、奥まっているところにある土地ができると評価額が下がりやすく、税金も下がるのです。

不動産売却における分筆のデメリット

分筆のデメリットとは、固定資産税が逆に上がる可能性があることです。
もともと建物が建っていた宅地であれば、土地の部分の固定資産税を減額する措置を受けている可能性があります。
その状況で、土地を分筆して土地だけの部分と建物がある部分に分けたうえで土地だけの部分を取得すると、優遇措置が外れるのです。
その結果、減額されていた固定資産税が元に戻って値上がりしたように感じます。
また、土地を分筆したことにより接道義務などの条件を満たせなくなり、建築が難しくなることもあります。
土地の面積自体が小さくなるため、土地自体の使い勝手が悪くなる点にも注意しましょう。
新築だけでなく、増築を伴うような大規模なリフォームが難しくなることもあります。
不動産の登記が分かれて土地の所有者ごとに管理するようになると、さまざまな手間もかかるため注意しましょう。
なお、不動産のなかには分筆できない土地もあり、0.01㎡未満の土地は実務上分筆できません。
さらに、市街化調整区域では、1筆あたりの最低面積が決まっていることもあります。

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不動産売却における分筆の方法

分筆をおこなう際は、さまざまな調査をおこなったうえで、どのように分筆するかを決める必要があります。
分筆の手続きを始めてから登記が完了するまでは1か月程度の期間が目安ですが、調整に時間がかかると6か月以上かかる可能性もあるでしょう。

土地家屋調査士に依頼する

分筆をおこなう際は、まず土地家屋調査士に依頼して測量や登記手続きなどさまざまな作業を委託します。
分筆業務が可能なのは、国家資格である土地家屋調査士の資格を持っている方のみです。
そのため、土地家屋調査士に分筆について相談し、費用について聞いてみましょう。

土地に関する事前調査をおこなう

分筆をおこなう際は、土地に関する事前調査を実施する必要があります。
登記簿謄本や測量図、公図などの書類を取得して、内容を確認しなければなりません。
これらの取得には手数料がかかりますが、土地家屋調査士に依頼していれば取得してくれます。

現地調査と境界線確定測量をおこなう

依頼を受けた土地家屋調査士は、分筆をおこなう不動産の現地調査をおこないます。
調査がおこなわれるのは、筆界と呼ばれる市道や県道などとの公的な境界と、隣地所有者との合意で成り立つ境界です。
筆界や境界が明確ではない土地は分筆も実施できないため、測量をおこなって境界線を確定させてから分筆をおこないます。

分筆案を作成する

調査がひととおり終わったら、どのように分筆するかについて案を作成する必要があります。
分筆案については決定ではないものの、役所や近隣の土地所有者への説明に備えて、しっかりと作成しておくことが重要です。
基本的には、依頼した土地家屋調査士と相談しながら書類を作成します。

境界標を設置する

分筆の際は、隣地所有者にも分筆に関する同意を得て立ち会いを依頼します。
前面道路が市道や県道になっているのであれば、自治体役所の職員による立ち会いが必要です。
同意が得られたら、分筆で作成した境界線の目印として境界杭や境界標を設置します。
境界標については、旧来の石や木、プラスチック製のものではなく、鉄製のプレートが使用されることが多いです。

土地分筆登記をおこなう

境界標まで設置し終えたら、土地分筆登記をおこない、正式に不動産を分筆します。
申請の際は、登記申請書、測量図、筆界確認書などの書類が必要です。
土地家屋調査士が調査の過程で残していた資料を使えるほか、手続きそのものを土地家屋調査士に依頼できます。
土地家屋調査士に依頼する際の費用は、20万円～30万円ほどかかるのが一般的です。

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まとめ

不動産の分筆は、1つの土地を分けて別々の土地として登記登録する手続きです。
土地の地目を変更して税金を減額できる可能性がある一方で、土地の使い勝手が悪くなる可能性があります。
分筆の際は、土地家屋調査士に調査と分筆の手続きを依頼しましょう。