不動産を売却したときの売却益とは？計算法と節税法も解説！

不動産の売却手続きがすべて終わったら、売主は自身で売却益を計算しなくてはなりません。
しかし、そもそも売却益とは何か、どのように計算するのか、疑問がいくつも浮かぶところでしょう。
そこで今回は、不動産の売却益とは何かにくわえ、計算法と節税法も解説します。

不動産の売却益とは

不動産の売却益とは何かについて、確認したいポイントは以下のとおりです。

概要

不動産の売却益とは、建物や土地を売却して得られた利益のことです。
利益といわれたら、買主から受け取った代金そのものが該当するように思えるかもしれません。
しかし、売却益は後述の式で計算する仕組みであり、買主から高額な代金を受け取っていても、利益が出ているとは限りません。
売却益の有無を適切に判断できるよう、規定の式はよく確認しておくことが大事です。

計算の必要性

不動産の売却益を自身で計算する必要があるのは、税金に関わるものだからです。
売却益は、正確には課税譲渡所得と呼び、所得税や住民税の課税対象とされています。
それぞれの税率は、売却した不動産の所有期間で決まる仕組みです。
所有期間が5年以下だったなら、所得税は30％、住民税は9％となります。
一方、所有期間が5年超えだったときは、所得税が15％、住民税が5％です。
上記のとおり、取得から短期間のうちに不動産を売却すると、税率が高くなってしまいます。
その理由は、好景気で地価が上がっていた時代に、土地を短期間のうちに何度も売却する行為が散見された点にあります。
当時の名残で、現在でも短期間のうちに不動産を売却すると、利益に高額な税金を課せられるため注意が必要です。
なお、上記の所得税や住民税にくわえ、2037年までは復興特別所得税が発生します。
その関係で、税率が若干高くなる点も確認しておきましょう。

必要な対応

売却益を得たときは、売却の翌年に確定申告が必要です。
何もしないままだと、課税や納税が正しくおこなわれません。
しかし、税務署からは不動産の売却を把握されているものです。
売却後に確定申告をおこなっていない方のもとには、納税についての確認の書類が届くことがあります。
また、必要だった申告や納税が遅れた方には、ペナルティで税金を追加されるケースがあります。
税金を追加されて損をしないよう、売却益は注意して計算し、必要に応じて申告や納税をおこないましょう。
なお、売却の結果が赤字でも、確定申告をおこなえば、節税につながることがあります。
この点から、売却益を得ていないときも、確定申告を一度検討することをおすすめします。

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不動産の売却益の計算法

上記のとおり、不動産の売却益は税金に関わるため、金額は正確に計算したいところです。
規定の計算式やポイントは、以下のとおりです。

計算式

不動産の売却益は、以下の式で計算します。
売却益（課税譲渡所得）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
売却価格がそのまま利益になるのではなく、取得費や譲渡費用、特別控除をそれぞれ差し引きます。
計算結果が0円になれば、売却益を得ていないため、税金はかかりません。
また、計算結果が黒字でも、売却益を減らせているほど、税金が少額になります。
少しでも納税の負担を軽減できるよう、売却価格から差し引ける費用を見落とさないように注意しましょう。

取得費

取得費とは、対象の不動産を取得したときにかかっている費用です。
取得当時に支払った購入代金や仲介手数料、登記費用などが該当します。
また、不動産の取得後に発生したリフォーム費用、金融機関に支払った利息なども含められます。
なお、建物の取得費からは、減価償却費を差し引かなくてはなりません。
減価償却費とは、経年劣化によって失われた価値にあたるものです。
建物は経年劣化で価値が下がっていくため、取得費を適切な値に調整する必要があります。
取得費の調整に用いる減価償却費は、以下の式で計算します。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
減価償却費は、建物の購入価格のみを使って計算します。
不動産の購入当時に土地代をまとめて支払っているときは、建物分の価格をまず計算しましょう。
償却率は、建物の構造によって数値が定まっており、木造なら0.031、軽量鉄骨造なら0.025、鉄筋コンクリート造なら0.015です。
経過年数とは、不動産を取得してから経過した年数のことです。
各項目を使って減価償却費を計算できれば、建物の取得費を把握できます。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産の売却でかかった費用です。
不動産会社の仲介を利用したときの仲介手数料、事前に建物を解体したときの解体費用などが該当します。
ほかにも、登記費用や測量費用などさまざまなものがあるため、見落としがないように注意が必要です。

特別控除

特別控除とは、一部の税制上の特例を利用したときに発生する項目です。
利用する特例の種類によっては、高額な控除が適用されます。
何らかの特例を利用するときは、規定の控除額を適用して売却益を計算しましょう。

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不動産の売却益・売却損が出たときの節税法

不動産の売却益・売却損が出たとき、税制上の特例を利用して節税できることがあります。
課税の負担を抑えられるよう、節税につながる下記の特例は確認しておくことをおすすめします。

売却益が出たときの特例

売却益が出たときの特例のひとつには、マイホーム売却時の3,000万円の特別控除が挙げられます。
本特例は、マイホームの売却で得られた売却益に対して、3,000万円の特別控除を適用するものです。
3,000万円未満の売却益は本特例によって相殺可能であり、節税効果は高めです。
ただし、適用には要件があるため、利用できる方は限られます。
まずは、売却した不動産が居住用財産だったことが前提です。
売却の時点で売主が住んでいなかったときは、退去日からの経過期間が問われます。
退去日から3年が経過する年の年末までに売却していれば、本特例を利用できる可能性があります。
このほかには、売却の前年や前々年に本特例を利用していないことなども必要です。
規定の要件をすべて満たせば、売却益の計算時に3,000万円の特別控除を追加できます。

売却損が出たときの特例

不動産の売却損が出たとき、一部の特例により、発生した損失でそのほかの所得を相殺できることがあります。
該当する特例のひとつが、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例です。
本特例は、住宅ローンの残っているマイホームの売却を想定しています。
住宅ローンの残債額を下回る価格で売却し、損失を被ったことが、利用の前提です。
さらに、規定の要件をすべて満たせれば、同年の給与所得や事業所得などを損失によって相殺できます。
結果として、所得に対して課せられる税金を節税できる仕組みです。
給与所得や事業所得などと相殺しきれなかった損失があれば、翌年から3年間にわたって繰り越せます。
繰り越した損失は、同じように対象年の給与所得や事業所得などと相殺できます。
本特例の適用要件は、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上になっていることなどです。
要件をすべて満たせば本特例が利用でき、売却損によって節税できます。

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まとめ

不動産の売却益とは、建物や土地を売却して得られた利益であり、所得税や住民税の課税対象とされているため、発生時には確定申告が必要です。
計算は、不動産の取得費や売却時にかかった譲渡費用、一部の特例を利用するときの特別控除をそれぞれ調べ、売却価格から差し引きます。
売却益が出たときは3,000万円の特別控除、売却損が出たときは損失でほかの所得を相殺する特例によって節税できることがあります。