空き家の個人売買について！メリットや進め方の流れも解説

空き家の売却をお考えの方の中には、不動産会社を通さずに個人で売却したいとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
仲介手数料を抑えられる点は魅力ですが、その分自力で対応すべき事項が多く、慎重な対応が求められます。
失敗を避けるためには、個人売買の具体的な流れや注意点を、事前に把握しておくことが重要です。
そこで本記事では、空き家を個人で売却する際のメリット・デメリットや進め方について、わかりやすくご紹介いたします。

空き家個人売買のメリット

空き家を売却する際、不動産会社を介さずに個人で売買をおこなう方法があります。
この方法には、費用の節約や取引の柔軟性など、さまざまな利点があります。
以下では、空き家の個人売買における主なメリットについて詳しく解説いたします。

仲介手数料が不要で売却コストを抑えられる

不動産会社に仲介を依頼すると、売買価格400万円超なら「売買価格×3％＋6万円」に消費税をくわえた額の上限の仲介手数料が発生します。
個人間売買ではこの手数料が不要となり、売主は手取りを増やし、買主も購入費用を抑えられます。
たとえば、売主が1,000万円で売却する場合、通常仲介で約39万6,000円（税抜）の手数料がかかりますが、個人売買ならその分を修繕費や引越費用に充当できるでしょう。
さらに、2024年7月1日施行の特例により、売買価格800万円以下の空き家・空き地は仲介手数料の上限を33万円（税込）にできるため、低価格帯ほど個人売買のコストメリットが際立ちます。
仲介手数料だけでなく、広告費や管理費など付随費用も削減でき、売主買主双方にとって資金計画が立てやすくなるという利点も見逃せません。

自由な販売活動が可能になる柔軟性

個人売買なら売却時期や価格、広告手段を自分で決定でき、リノベーション前の状態を「素材」として販売するなど独自戦略を採れるため、市場の動きに合わせた柔軟な販売が可能です。
また、買主側も売主の意向を直接聞けるため物件の背景を理解しやすく、リノベーション計画を立てやすい点が評価されています。
さらに、自らSNSや不動産ポータルに掲載して反響を分析し、写真や動画を差し替えながらPR方法を試行錯誤できる点も大きな自由度です。
なお、情報公開時には、個人情報の保護にも配慮が必要です。

知人・親族へスムーズに売却できる可能性

知人・親族との取引は、信頼関係のおかげで条件を決めやすく、契約まで円滑に進めやすい点が魅力です。
ただし、著しく低い価格では贈与税の課税対象となる点に注意し、契約書や登記は専門家に確認してもらうと安心です。
また、既に利用実績や思い出のある家を引き継げるため、心理的な安心感が高いこともメリットといえるでしょう。
一方で、感情的なトラブルを避けるため、第三者として司法書士を同席させるなど手続きを透明化する工夫が求められます。

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空き家個人売買のデメリット

空き家を個人で売買する際には、仲介手数料の削減や柔軟な取引が可能といった利点があります。
その一方で、契約上のリスクや価格設定の難しさ、住宅ローンの利用制限など、慎重な対応が求められる側面も存在します。
以下では、空き家の個人売買における主なデメリットについて詳しく解説いたします。

契約内容やトラブルへの対応リスクがある

契約書や重要事項説明を自ら作成する必要があるため、不備があると売主が契約不適合責任を負い、修繕費や損害賠償を請求されるおそれがあります。
また、所有権移転登記の遅れによる固定資産税の誤課税なども起こり得るため、司法書士や税理士の助言を受けながら進めることが大切です。
とくに、築年数が古い住宅では隠れた瑕疵が後から発覚しやすく、補修費用が高額になるケースもあるため、事前の建物診断が重要です。
これらのリスクを抑えるには、インスペクション報告書や補修履歴を事前提示し、買主と情報を共有しておくことが効果的でしょう。

適切な価格設定が難しくなる可能性

価格を高く設定すると売却が長期化し、低く設定すれば損失が生じます。
そのため、周辺の成約事例や土地総合情報システムを確認し、不動産会社の簡易査定や一括査定サイトで客観的データを収集して相場を把握しましょう。
また、親族間取引では、極端な低価格が贈与とみなされる場合があるため注意が必要です。
査定書を複数比較する際は、物件条件の違いを踏まえて読み解く必要があり、数字だけで判断しない注意深さが求められます。
とくに、地方の空き家は流通事例が少なく、標準的な査定モデルが当てはまらないこともあり、現地調査の結果を踏まえた柔軟な判断が欠かせません。

購入者が住宅ローンを組めないことがある

個人売買では、重要事項説明書を宅地建物取引士が作成できない場合が多く、金融機関は物件情報を把握できないため住宅ローン審査が難航します。
買主が現金購入を迫られれば購入希望者が限定され、売却期間が長くなる可能性があります。
また、個人間売買専用ローンを扱う金融機関は一部に限られるため、事前に候補先を調査し、必要書類や手数料を確認しておくと手続きがスムーズです。
金融機関ごとの審査基準や金利差も比較し、買主が利用しやすいローン商品を紹介できると成約率が高まります。
くわえて、専門家へ部分的に依頼する選択肢も検討しましょう。

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空き家個人売買の流れ

空き家を個人で売却する際には、手続きの流れや必要書類、価格設定、契約書の作成など、多くの準備が求められます。
以下では、空き家の個人売買における具体的な流れについて詳しく解説いたします。

必要書類を準備して手続きを進める

基本書類は、登記簿謄本・固定資産税評価証明書・本人確認書類の三点です。
図面や設備仕様書、間取り図や写真を用意して物件情報を補足すると、買主の信頼度が上がります。
なお、書類の取り寄せには時間がかかる場合があるため、余裕を持って準備を進めることが円滑なスケジュール管理につながります。
また、古い図面や検査済証が見当たらない場合は、市役所や建築士に照会して再発行を依頼する方法もありますが、時間と費用がかかる点を認識しておきましょう。

価格を決めるとき相場との比較が重要

まず、周辺の取引事例を調べ、築年数や立地条件を踏まえて適正価格を設定します。
不動産会社の簡易査定も併用し、複数の情報から納得できる価格を導き出しましょう。
また、市場の動向は季節や金利の変動にも左右されるため、定期的に相場を見直し、価格改定をおこなう柔軟性も大切です。
さらに、近隣で類似物件が売れた際には情報をアップデートし、売主買主双方が納得できる根拠を提示することが信頼につながります。

売買契約書を作成して正式に取引をおこなう

売買条件がまとまったら契約書を作成し、物件概要・代金・引き渡し日・契約不適合責任などを明記します。
収入印紙を貼付し、双方が実印を押した契約書は法的拘束力を持つため、作成時には司法書士や行政書士にチェックを依頼すると安全です。
決済では、金融機関や司法書士の立会いを求められる場合が多く、日程調整を早めにおこなうことで引き渡し遅延を防げます。
また、売買代金の支払いは原則として金融機関振込でおこない、手付金・残代金・登記完了確認という三段階の資金移動を明確にしておくと安心です。
このように、安全で円滑な取引を実現しましょう。

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まとめ

空き家の個人売買は、仲介手数料を削減できる反面、価格設定や契約リスクへの十分な対策が求められます。
とくに、住宅ローンの制約や契約後のトラブルを防ぐためには、正確な知識と慎重な対応が不可欠です。
自身の状況に応じた売却手段を見極め、空き家を価値ある資産として活用していきましょう。