空き家を売却する手順について！費用や押さえておくと良い注意点も解説

空き家管理の手間を省きたい方は、売却を検討するのがおすすめです。
しかし、何から始めれば良いかイメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売却する手順について、その方法や発生する費用・事前に押さえておきたい注意点について解説します。

空き家を売却する手順とその方法

空き家の売却方法は、主に以下の3つです。
それぞれ特徴と手順を確認しておきましょう。

売却方法①空き家をそのまま売却する

まず、空き家をそのまま売却する方法が挙げられます。
手順は大きく「中古住宅として売る方法」と「古家付き土地として売る方法」の2種類です。
中古住宅として空き家を売却すると、修繕の手間や費用を省けます。
実際に物件を見て購入検討ができるため、生活のイメージも付きやすくなるでしょう。
一方で、古家付き土地は、経済的な価値がほぼない古家が建っている状態の土地です。
老朽化が進んだ空き家の売却に適しており、リフォームや解体費用を削減でき、現状のまま迅速な売却がしやすくなるでしょう。

売却方法②空き家を更地にして売却する

空き家を解体し、更地にして売却すると、幅広い層にアプローチができます。
マイホームの購入希望者だけでなく、土地活用をしたい方にも物件の宣伝ができます。
建物を取り壊してから、売却活動をおこなうのが基本的な手順です。
建物の老朽化が進んでいて倒壊のおそれがあるケースや、リフォーム・リノベーションに多額の費用がかかるケースにおすすめです。

売却方法③空き家を買取業者に売却する

空き家の売却方法には、不動産買取があります。
不動産会社に直接物件を買い取ってもらうため、引き渡しまで手順がスムーズです。
依頼から引き渡しまで1か月程度となっているので、売却を急いでいる方に向いています。
売却の手順としては、まず不動産査定をおこない、不動産会社と売買契約を結んだのち、決済・引き渡しと進むのが一般的です。
注意点として、売却価格は市場価格より低くなることを押さえておきましょう。
リフォーム代を差し引いた価格で買い取られるため、相場の6～8割程度が目安です。

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空き家の売却で発生する費用

空き家売却の手順で失敗しないためには、あらかじめ発生する費用を把握しておく必要があります。
売却で発生する可能性のある費用は、以下の2項目です。
それぞれどのタイミングで支払うのか、目的や手順をチェックしておきましょう。

発生する費用①税金

空き家の売却でかかる税金は「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」です。
まず譲渡所得税とは、不動産売却の利益「譲渡所得」に対してかかる税金を指します。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得=譲渡収入金額−（取得費+譲渡費用）
譲渡収入金額は、不動産を売却したときの価格であり、購入時と売却時の経費から差し引きます。
なお、課税譲渡所得に税率をかけたものが譲渡所得税となりますが、税率は不動産の所有年数によって異なるのが特徴です。
不動産の所有年数が5年以下であれば「短期譲渡所得」として計算し、5年を超えるケースでは「長期譲渡所得」として算出されます。
短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得では20.315%とそれぞれ違うので、売却タイミングは慎重に判断する必要があるでしょう。
譲渡所得税は、翌年の確定申告で申告・納税をおこないます。
また、登録免許税は不動産の名義変更時にかかる税金です。
空き家の相続登記が済んでいないケースでは、売却前に手続きをしなければなりません。
固定資産税評価額に税率0.4％をかけて、金額を計算します。
その他、印紙税は不動産の売買契約書を作成するときに発生する税金です。
不動産の売却価格に応じて税金が決まるので、事前に目安を確認しておくと良いでしょう。
たとえば、契約金額が500万円超～1,000万円以下のケースでは、1万円の印紙税が発生します。

発生する費用②仲介手数料と解体費用

空き家を売却するときに売主が負担する費用は、主に仲介手数料と解体費用です。
仲介手数料とは、売却が成立したときに不動産会社へ支払う成果報酬を指します。
取引価格に応じて上限が設定されているので、売却前にチェックしておくと良いでしょう。
200万円以下のケースなら、取引価格に税率5％をかけて上限を算出します。
さらに、空き家を更地にして売却するときには、建物の解体費用が必要です。
一戸建てに多い木造建築のケースでは、1坪あたり3～5万円程度の費用がかかります。
立地条件や建物の状態によっても費用は大きく変動するので、あらかじめ相場を確認しておきましょう。
仲介手数料は売買契約が成立したタイミング、解体費用は建物を解体するタイミングで支払いをおこないます。

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空き家を売却するときに押さえておきたい注意点

空き家を売却するときには、以下の注意点を押さえておきましょう。
とくに初めて売却をする方は、手順やポイントを把握しておかないと、失敗する可能性が高まります。
不動産売却で損をしないよう、事前に3つの注意点を知っておくことが大切です。

注意点①空き家の名義変更ができているか確認する

空き家を売却するときには、売主と不動産の名義人が一致している必要があります。
万が一、空き家の名義人が被相続人のままになっているケースでは、売却活動をおこなえません。
相続したばかりの不動産を売却したいときは、まず名義変更の手続きを済ませましょう。
相続後に不動産の名義を変更する「相続登記」の手順として、初めにおこなうのは管轄の法務局を調べることです。
その後、必要書類を揃え、期限までに申請をおこないます。
相続登記は2024年4月に義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きをおこなわないと罰則の対象です。
事前に手続きの手順を確認しておき、忘れないようスケジュール管理を入念におこないましょう。

注意点②空き家の状態を確認しておく

空き家の売却を成功させるには、現状把握が重要です。
地盤は強いか、雨漏りはしていないかなど空き家の状態は入念に確認しておきましょう。
売却前に建物の瑕疵がわかれば、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。
不動産の物理的瑕疵や心理的瑕疵は売却時に告知が必要になるため、忘れないよう事前にまとめておくことが大切です。
そのためにも、建物の状態や周辺環境は売却前に調査しておく必要があります。

注意点③更地にするタイミングを間違えないようにする

更地売却を検討しているなら、解体するタイミングが成功のポイントです。
これには、固定資産税の算出手順が大きく影響します。
固定資産税は毎年1月1日時点の不動産状況で判断するため、建物を取り壊して更地にしてしまうと、土地の減税措置が受けられなくなるでしょう。
土地の固定資産税が上がるおそれがあり、所有者の負担となります。
固定資産税の課税基準日である1月1日を過ぎてから更地にすれば、土地の固定資産税を抑えられる可能性があります。
空き家売却では、このように建物の解体タイミングも慎重に判断しなければなりません。
手順や段取りを事前に確認しておくと、スムーズな売却手続きがおこなえます。

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まとめ

空き家の売却手順は「そのまま売却する方法」「更地にして売却する方法」「買取」の3種類があります。
売却で発生する費用には、税金や仲介手数料・解体費用が挙げられます。
注意点として、名義変更ができているか確認するとともに、建物の状況は入念にチェックしておきましょう。